Gekleurd door Purple Jacaranda -bomen en weelderige Tepozanes, verbinden de Walkable Streets of Mexico City’s Condesa -buurt een dichte stedelijke omgeving waar hedendaagse appartementtorens opstijgen naast squat multifamily -gebouwen ontworpen in een mix van architecturale stijlen. Omgeven door bruisende cafés, creameries en kunstgalerijen trekt een openbaar park voorbijgangers die pauzeren om te genieten van een spontane jazzconcert.
De grootste metropool van Noord -Amerika is de droom van een urbanist – maar ook een waarschuwend verhaal over progressieve ideeën die zuur werden.
In de vroege jaren 2000 begon de stad van de stad, onder de toenmalige burgemeester en toekomstige president Andrés Manuel López Obrador (AMLO), een ambitieus plan om stedelijke sprawl te beteugelen door de vier centrale boroughs waar werkgelegenheidscentra concentreren: Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo, Benito Juárez, Benito Juárez, Benito Juárez, Benito Juárez en Venustiano Carranza. Ondertussen werden revitaliseringsprogramma’s in gang gezet om de infrastructuur van verwaarloosde buurten in het centrum van de stad te verbeteren, waaronder Condesa en Roma, die bewoners sinds de aardbeving van 1985 hadden verloren.
De strategie slaagde erin vastgoedinvesteringen in het centrum van de stad te trekken. Maar omdat bestemmingswetten ontspannen waren en prikkels werden uitgerold, streefde de daaruit voortvloeiende ontwikkelingsprijzen en ontheemde ongeveer honderdduizend bewoners uit de centrale gemeenten. De betaalbaarheid van huisvesting werd de meest ernstige causaliteit van het plan.
“De regering van de stad heeft aanzienlijke inspanningen geleverd om de toegang tot huisvesting voor inwoners met een lagere inkomen te verbeteren”, zegt Anavel MonterRubio, een professor in de stedelijke sociologie aan Universidad Autónoma Metropolitana, verwijzend naar de woningwetgeving van Mexico City, die in 2017 werd vastgesteld. “De wet is gericht op het recht op huisvesting, maar een afspraak tussen de policiteit van de woning en een afspraak.”
Verplaatsing in de centrale districten van de stad is misschien niet de bedoeling van Amlo geweest, maar gentrificatie is vaak het onbedoelde resultaat van goedbedoelend progressief beleid dat wordt uitgevoerd in een neoliberaal kader-een waarin de staat zich terugtrekt over directe interventie en in plaats daarvan vertrouwt op marktmechanismen om sociale doelen te bereiken.
Binnen dat raamwerk hielp de agenda van AMLO de weg vrij te maken voor de Mexicaanse magnaat Carlos Slim om ongeveer 375 hectare onderbenut industrieel land te transfigureren in een levendig district voor gemengd gebruik, met duizenden professionals om te leven, te werken en te spelen in een luxe enclave rebranded als NuVo Polanco, in het Miguel Hidalgo-borough.
Tegenwoordig stijgen kantoor- en appartementtorens uit het gerenoveerde landschap van de buurt, waar iconische architecturale bezienswaardigheden een groot aantal winkels, entertainment en culturele locaties omvatten, waaronder Slank’s eigen Museo Soumaya-een weergaveraam voor de rijkdom van ‘s werelds negentiende-rijkste man, verborgen achter een vloot filantropie.
In het afgelopen decennium zijn alleen al meer dan 8.000 appartementen gebouwd in Nuevo Polanco, maar huisvesting in het stadscentrum blijft buiten bereik voor de meeste inwoners van de arbeidersklasse. Tussen 2019 en 2024 stegen de huurprijzen met 19 procent in de Miguel Hidalgo en Benito Juárez Boroughs, en met 26 procent in het district Cuauhtémoc. Zelfs in Venustiano Carranza – de meest betaalbare van de vier centrale districten – boekten de huurprijzen vorig jaar de scherpste toename van de stad, met 5,5 procent. Gedurende dezelfde periode van vijf jaar steeg de gemiddelde huizenprijs in Mexico City met 36 procent.
Sommigen beweren dat de oplossing eenvoudig is: meer huisvesting bouwen. En inderdaad is er meer aanbod nodig. Volgens schattingen van de bouwvereniging van het land, de Mexicaanse Kamer van Bouwindustrie (CMIC) en onderzoeksbureau Softec van onroerend goed, moeten Softec ten minste honderdduizend nieuwe woningen worden gebouwd in de Central Boroughs van Mexico City tegen 2030 om aan de vraag te voldoen.
Maar in een stad waar slechts één op de vijf gezinnen een leefbaar loon verdient – genoeg om basiskosten zoals voedsel, huur, transport en nutsbedrijven te dekken – is het onwaarschijnlijk dat de bouw van woningen aan de vrije markt verplaatsing zal verminderen.
“Tenzij huisvesting wordt gebouwd, of sterk wordt beïnvloed door de overheid, zal het gewoon niet betaalbaar zijn”, zegt León Staines-Díaz, een professor in architectuur en stedenbouw in Tecnológico de Monterrey. “Omdat land te duur is, moet de staat een rol spelen. De vrije markt heeft al de kans gekregen, en het enige dat het deed was een niet -duurzame stad creëren.”
Inderdaad, een belangrijke beperking van Amlo’s verdichtingsstrategie, bekend als Bando 2, was dat de regering al lang een stap terug had gedaan van het bouwen van woningen. Sinds het begin van de jaren negentig was de rol van Infonavit – een federaal woningfonds dat in 1972 is opgericht om werkgeversbijdragen aan de woningbouw van werknemers te bundelen – gereduceerd tot hypotheekfinanciering. De openbare constructie viel door de weg en huisvesting werd een handelswaar.
“Mensen dachten dat de markt het probleem zou oplossen,” zegt Staines-Díaz, “overheidsinterventie werd afgekeurd.”
Hoewel Bando 2 bedoeld was om de bouw van betaalbare woningen in goed verbonden buurten aan te moedigen met bestaande infrastructuur-publieke doorvoer, scholen, openbare parken en markten-reageerde de particuliere sector anders. Hoewel leningen met lage rente uit Infonavit beschikbaar waren voor de werknemers van de stad, bleven betaalbare huizen gebouwd op de stedelijke pony. Ondertussen prolifereerden luxe torens zich in de goed geserveerde buurten van de Central Boroughs. Financiële speculatie steeg en er ontstond een vastgoed “kartel” te midden van een groeiende marktconcentratie.
In 2019 introduceerde Claudia Sheinbaum, vervolgens de burgemeester van Mexico City in 2019, terwijl oproepen tot gentrificatie in het centrum van de stad een initiatief introduceren om particuliere ontwikkelaars in 2024 tussen 7.500 en 10.000 betaalbare huizen te bouwen in gentrifying -gebieden te bouwen.
Het initiatief heeft afgezien van ontwikkelingskosten en belastingen voor projecten die zich inzetten voor de verkoop van een derde van de onderbouwde eenheden die onder de marktprijzen zijn gebouwd. Het is ook snelle goedkeuringen van de vergunningen en leidde het overheidsinvesteringen naar upgrades in de buurtinfrastructuur.
Maar het programma presteerde achter. Tegen het einde van 2024 waren slechts 253 betaalbare eenheden goedgekeurd – in slechts drie appartementtorens – volgens informatie verkregen door Jacobin via een aanvraag voor vrijheid van informatie.
“Ontwikkelaars willen meer dichtheid, geen prikkels, want dat is waar het rendement op de investering is”, zegt MonterRubio, wiens onderzoekswerk gericht is op de beperkingen van stadsplanning die prioriteit geeft aan kapitaalaccumulatie boven het recht op huisvesting. “Dat is de reden waarom ontwikkelaars niet door het programma zijn beïnvloed.”
Wanneer voorschriften voor landgebruik ontspannen zijn om grotere gebouwen mogelijk te maken, neemt de potentiële waarde van dat land toe. Dit verhoogt op zijn beurt de landprijzen en verergert de kloof tussen de buurten die zijn gemaakt voor de welvarende en het krimpende aantal opties dat beschikbaar is voor de arbeidersklassen die hen dienen, legt Monterrubio uit.
“Deregulering creëert enclaves van rijkdom en enclaves van armoede omdat het de waarde van het land verhoogt, en de waarde van de grond heeft invloed op de kosten van huisvesting.” Als gevolg hiervan blijft het recht op huisvesting – dat is vastgelegd in de grondwet van Mexico – grotendeels ambitieus.
“Het recht op huisvesting is alleen gegarandeerd voor degenen die ervoor kunnen betalen, of ze nu rijk of arm zijn,” zegt Monterrubio. “Vanuit mijn perspectief zal dit niet worden aangepakt door particuliere ontwikkeling, maar door de zinvolle deelname van de overheid.”
Het omkeren van de impact van vier decennia van een door de markt geleid stedelijk beleid zal niet eenvoudig zijn, vooral wanneer overheidsinterventie in de vrije markt met verdenking wordt waargenomen. Maar recente federale initiatieven bieden een sprankje hoop.
In oktober stelde president Sheinbaum een ambitieus plan naar voren om een miljoen betaalbare huizen in het hele land te bouwen vóór het einde van haar mandaat, in 2030.
Deze keer zal de bouw niet worden achtergelaten aan de genade van particuliere vastgoedontwikkelaars.
Dankzij een recente hervorming van het regelgevende kader van Infonavit, zal de dochteronderneming van de federale overheid serviced land verwerven in goed verbonden gebieden en voor het eerst in drie decennia sociale woningen opbouwt voor werknemers met een lager inkomen.
In Mexico City wordt verwacht dat het plan van Sheinbaum de komende vijf jaar 26.000 betaalbare huizen zal produceren en verplaatsing in het centrum van de stad beperken.
“De regeringen van de Federal en Mexico City hebben een gedeelde visie,” zei de nieuwe burgemeester van Mexico City, Clara Brugada, in een persconferentie in februari. “We willen allebei het recht op huisvesting beschermen en gentrificatie bestrijden. Deze woonprojecten zullen ons helpen dit te doen.”
Bron: jacobin.com
