Het woningaanbod is niet het probleem

Premier Anthony Albanese zegt dat de oorzaak van de landelijke crisis in de betaalbaarheid van huisvesting een gebrek aan aanbod is. In een toespraak voor het parlement begin juni schetste hij hoe zijn regering het probleem aanpakt door projectontwikkelaars aan te moedigen meer woningen te bouwen. Hij wil dat deelstaatregeringen en lokale raden openbaar land vrijmaken voor particuliere ontwikkeling. En hij heeft gelduitgaven van de federale overheid en fiscale stimulansen voor ontwikkelaars ingevoerd.

Maar is een gebrek aan aanbod echt de oorzaak van de huisvestingscrisis? De cijfers doen anders vermoeden.

Op de Census-avond in augustus 2021 waren er 10,85 miljoen woningen in Australië en 25,69 miljoen mensen. Gemiddeld wonen er zo’n twee en een half mensen in elke woning, volgens het Australian Bureau of Statistics, dus er waren meer dan genoeg woningen beschikbaar. Sterker nog, er was een extra 400.000.

Er zijn echter geen 400.000 extra woningen beschikbaar om te kopen, omdat veel mensen er meer dan één bezitten. Maar laten we hierop terugkomen.

Hoe zit het met de massale golf van immigranten die volgens Peter Dutton verantwoordelijk is voor het onbereikbaar maken van een huis voor zovelen? Er is inderdaad sprake van een forse bevolkingsgroei, waarvan je redelijkerwijs mag verwachten dat het woningaanbod verstikt.

Maar interessant genoeg is dit niet het geval. In een stuk voor ABC News analyseerde financieel journalist Alan Kohler de cijfers om aan te tonen dat de verwachte nieuwe woningbouw de komende jaren de toename van de migratie zal overtreffen.

Zo is vorig jaar begonnen met de bouw van meer dan 180.000 nieuwe woningen en zijn plannen voor nog eens 190.000 goedgekeurd. Dit zou meer dan de 284.000 nieuwe woningen moeten dekken die dit jaar en vervolgens nodig zijn om de groeiende bevolking te huisvesten, volgens prognoses van de schatkist voor bevolkingsgroei.

Er is veel berichtgeving in de media over het vastlopen van bouwprojecten door stijgende bouwkosten en faillissementen, waardoor het aanbod verder onder druk komt te staan. JP Morgan schat dat 50-60.000 nieuw goedgekeurde of gestarte projecten zijn vastgelopen. Maar zelfs als we dit in overweging nemen, is er genoeg buffer in de geplande builds om dit verlies op te vangen.

Dus, waarom is er een huisvestingscrisis als we al een overschot aan woningen hebben in verhouding tot de bevolking en er genoeg bouwen om iedereen die nu het land binnenkomt van een huis te voorzien? En waarom hebben de politiek en de media het de hele tijd over aanbod?

Het probleem is dat vermogende particulieren niet één maar twee, drie, vier of meer eigendommen bezitten. Ze hebben misschien een vakantiehuis aan de kust of in de bergen, een Airbnb in de stad en nog een paar woningen op de huurmarkt.

De Australische belastingdienst zegt dat 3,25 miljoen woningen vastgoedbeleggingen zijn. Dat is een derde van alle woningen in Australië.

Dit is wat de markt scheeftrekt en de prijzen opdrijft. Ook al is er technisch gezien voor elk huishouden een woning beschikbaar, een deel van de bevolking is op zoek naar meerdere koopwoningen. Hoe meer mensen op een item bieden, hoe hoger de prijs waarschijnlijk zal stijgen.

Het aandeel van de bevolking met ten minste één investering in onroerend goed groeide aanzienlijk in de jaren negentig en het begin van de jaren 2000, toen opeenvolgende regeringen beleid introduceerden dat mensen aanmoedigde om huisvesting te zien als een lucratieve investering in plaats van alleen maar als een plek om te wonen. Enkele miljoenen mensen bezitten nu meer dan één woning, maar binnen die lichting investeerders bezit slechts 7 procent een kwart van alle vastgoedbeleggingen.

Negatieve gearing stelt beleggers in staat het belastbaar inkomen te verlagen door verliezen op vastgoedbeleggingen af ​​te schrijven. En meerwaarden (de gerealiseerde winst bij verkoop van vastgoedbeleggingen) worden aanzienlijk lager belast dan persoonlijke inkomens als het onroerend goed langer dan een jaar wordt aangehouden.

De ultralage rentetarieven van het afgelopen decennium hebben de speculatie met onroerend goed verder aangewakkerd – voor degenen die zich een flinke aanbetaling konden veroorloven.

Bijgevolg zijn een derde van alle woningen nu inkomensgenererende investeringen in plaats van simpelweg “woningen”. Stijgende vastgoedprijzen hebben nog meer mensen aangemoedigd om mee te speculeren. Het is een positieve cirkel geweest voor investeerders, maar een neerwaartse spiraal van onbetaalbaarheid voor mensen die niet over de middelen beschikken om hun eerste huis te krijgen. Degenen die geen huis kunnen kopen, zitten dan vast op de particuliere huurmarkt, waar verhuurders de huurprijzen verhogen, deels als reactie op de hogere huizenprijzen, maar vaak ook gewoon omdat ze dat kunnen.

Vastgoedbeleggingen worden niet alleen gekocht voor de huurinkomsten die ze genereren, maar ook voor meerwaarden. Dit is een van de redenen waarom huizen leeg kunnen staan ​​– een andere manier waarop het aanbod kunstmatig wordt verminderd, waardoor de huren stijgen.

Dus hoe kan dit worden opgelost? Best gemakkelijk. De prikkels voor vastgoedbeleggers zouden kunnen worden afgeschaft en de overheid zou substantieel meer steun kunnen bieden aan degenen die momenteel geen eigen woning meer hebben. De huren kunnen worden afgetopt en de federale huurbijstand kan worden verhoogd om de onmiddellijke druk te verlichten en mensen wat ruimte te bieden om een ​​aanbetaling te doen. Een percentage van eenheden in nieuwe ontwikkelingen zou kunnen worden gegarandeerd voor huishoudens met lagere inkomens tegen tarieven die onder de marktprijs liggen. Het bezit van woningen kan worden afgetopt op één of twee woningen per huishouden om hamsteren te stoppen. Overheden zouden een groot deel van de nieuw beschikbare voorraad kunnen verwerven en gebruiken om volkshuisvesting uit te breiden.

Maatregelen als deze zouden de situatie ingrijpend veranderen en de levens van miljoenen mensen aanzienlijk verbeteren.