Jesse Parris, zesendertig, was bijna tien jaar dakloos voordat hij verhuisde naar een appartement met één slaapkamer in Fusion Studios in Denver, Colorado. Maar sinds hij in maart 2020 naar de permanente ondersteunende woningbouw is verhuisd, zegt Parris dat hij overweegt om weer de straat op te gaan vanwege de levensomstandigheden.
Eerst kwamen de ratten, waarvan Parris zei dat ze vandaag de dag nog steeds zijn keuken binnendringen en zijn voedsel besmetten. Toen kwamen de bedwantsen om hem van zijn slaap te beroven. Parris voegde eraan toe dat er de afgelopen winters een paar keer sprake was van warmteverlies in het gebouw. Er is sporadisch warm water en de slechte ventilatie van het gebouw heeft ertoe geleid dat infectieziekten onder de bewoners circuleren, zei hij.
Parris voegde eraan toe dat het gebouw ook het gemeenschapsgevoel heeft verloren dat het ooit koesterde, toen nieuwe bewoners hoopvol arriveerden om hun leven opnieuw te beginnen bij Fusion Studios. ‘Het is een veredeld daklozenkamp,’ zei Parris. “Je krijgt een dak boven je hoofd, maar dat is het dan ook.”
Andere bewoners van Fusion Studio delen de zorgen van Parris. David Heitz, een journalist bij NieuwsBreek die in het complex woont, heeft uitgebreid geschreven over de problemen waarmee hij te maken heeft sinds hij er in juni 2020 introk. Hij heeft geschreven over mensen die drugs gebruiken en maken in het complex en over vastgoedbeheerders die journalisten de toegang tot het gebouw ontzeggen – zelfs als ze werden vergezeld door een gemeenteraadslid van Denver. Shontel Lewis, die eerder werkte voor de Colorado Coalition for the Homeless (CCH), de organisatie die Fusion Studios bezit en exploiteert.
Maar het ongedierte is de grootste zorg voor Heitz. De ratten besmetten afgelopen zomer een voedselvoorraad voor de bewoners, waardoor deze moest sluiten. Ze dwalen ook de hele nacht door de gangen en plafonds, wat het moeilijk maakt voor de bewoners om te slapen, schreef Heitz in oktober in een opiniestuk. Heitz zei dat CCH-personeel wraak op hem heeft genomen omdat hij op sociale media had geklaagd over de levensomstandigheden.
“De meeste kamers hebben ergere plagen dan de mijne. Mijn kamer is schoon. En ik heb nog steeds ratten”, schreef Heitz.
Buiten Fusion Studios bleek uit een recente audit van het Denver Auditor’s Office dat veel van de betaalbare woningbouwprojecten in de stad noch goed onderhouden, noch veilig en bewoonbaar zijn voor de bewoners. Voor alle duidelijkheid: deze eenheden worden in marktzin niet als “betaalbaar” beschouwd; het zijn gesubsidieerde en inkomensbeperkte woningen.
Gesubsidieerde woningen vormen een belangrijk sociaal vangnet voor mensen met een laag inkomen in het hele land. Sinds de jaren tachtig hebben zowel federale als lokale overheden de ontwikkeling en het onderhoud van gesubsidieerde woningen echter drastisch ondergefinancierd. Voormalig president Ronald Reagan heeft op notoire wijze bezuinigd op de federale financiering voor de bouw van volkshuisvesting en hulp van de lokale overheid, twee stappen die door veel deskundigen worden aangehaald als oorzaken van de huidige dakloosheidscrisis in Amerika.
Reagan schrapte deze programma’s onder het valse voorwendsel dat de Amerikaanse gesubsidieerde huisvestingsprogramma’s een eerlijke kans hadden gekregen om te werken en er eenvoudigweg niet in waren geslaagd zinvolle resultaten op te leveren. In werkelijkheid hebben volkshuisvestingsprogramma’s te maken gehad met aanzienlijke tegenstand van vastgoedbelangengroepen tegen presidenten als Bill Clinton, die in 1998 het Faircloth Amendement ondertekende om het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) te verbieden de bouw van nieuwe sociale woningen te financieren.
Als je geen nieuwe volkshuisvesting kunt bouwen en geen financiering hebt voor het onderhoud, lijken verloedering en sloop de enige redelijke uitkomsten. Het is alsof je de botten uit iemands benen rukt en hem dan vraagt weer op te staan.
De auditor van Denver gaf verschillende voorbeelden van de slechte levensomstandigheden in betaalbare wooncomplexen in de stad. Er waren ontbrekende deurklinken in de ingangen, uitwerpselen van huisdieren of mensen in openbare ruimtes, en verschillende mogelijke overtredingen van de brandvoorschriften. Soortgelijke kwesties werden gecatalogiseerd tijdens de eerste audit door de accountant van de praktijken voor de ontwikkeling van betaalbare woningen in Denver in 2017.
De audit stelt ook dat de levensomstandigheden grotendeels aan de voeten liggen van instanties als het Department of Housing Stability (HOST) en de Denver Housing Authority (DHA), die verantwoordelijk zijn voor het bouwen van en toezicht houden op de betaalbare woningbouwprojecten van de stad, en niet de bewoners zich.
Een van de grootste problemen die uit de audit naar voren kwam, is dat HOST er niet voor zorgt dat DHA zich houdt aan overeenkomsten om betaalbare woningen te bouwen en deze te inspecteren nadat ze zijn voltooid. Uit de audit bleek bijvoorbeeld dat bij de vastgoedinspecties van HOST regelmatig zaken als kapotte ramen en deuren en beschadigde buitenmuren werden gemist.
Parris zei dat Fusion Studios een inspecteur heeft die de omstandigheden van de unit controleert en lichte verdelgingstaken uitvoert wanneer knaagdieren en ongedierte worden gevonden. Het krijgen van een inspectie kan echter een hele klus zijn, omdat bewoners van Fusion Studios hun meubels uit de buurt van de ramen en muren moeten verwijderen voordat ze pesticiden in de units kunnen spuiten, zei Parris. Hij voegde eraan toe dat er momenten zijn geweest dat hij vóór een inspectie geen kennisgeving ontving en dat de inspecteurs zijn eenheid voorbijgingen omdat zijn meubels niet waren verplaatst.
‘Je kunt echt niet wennen aan het leven hier’, zei Parris.
Cathy Alderman, hoofd communicatie en openbaar beleid bij de Colorado Coalition for the Homeless, vertelde dit Jacobijn in een e-mail dat de organisatie op de hoogte is van de problemen die bewoners ondervinden met insecten en knaagdieren. CCH heeft tussen de $5.000 en $10.000 begroot voor ongediertebestrijdingsdiensten en wacht op leverancierscontracten, voegde ze eraan toe. Het personeel is begonnen met het uitvoeren van reparaties zoals “het afdichten van gaten rond leidingen en airconditioningunits, het voorzien van opslagcontainers voor voedselartikelen aan de bewoners en het uitzetten van vallen” om de zorgen weg te nemen, zei wethouder. Ze bevestigde ook dat Becca Winman, vastgoedbeheerder van Fusion Studios, ook niet langer voor CCH werkt.
Wethouder voegde eraan toe dat CCH in november 2023 een volledige gebouwinspectie heeft uitgevoerd en van plan is om in de toekomst maandelijkse en driemaandelijkse inspecties uit te voeren. Op dit moment zei wethouder dat het personeel van Fusion Studios “niet altijd weet welke reparaties er in individuele kamers moeten worden uitgevoerd, tenzij [they] worden op de hoogte gebracht.”
Buiten de levensomstandigheden heeft de audit ook verschillende contractprestatieproblemen met betrekking tot de ontwikkeling en exploitatie van betaalbare woningen geïdentificeerd. Uit de audit bleek bijvoorbeeld dat de DHA 301 eenheden tekortschiet in het nakomen van haar verplichtingen uit hoofde van een overeenkomst uit 2018 om 518 betaalbare woningen te bouwen voor huishoudens die tussen de 50 en 80 procent van het gemiddelde inkomen van de stad verdienen, of ruwweg tussen de $62.000 en $99.000 voor een jaar. gezin van vier. De leiders van het Agentschap konden ook niet duidelijk verwoorden hoe ze berekenden welke eenheden zouden meetellen voor de overeenkomst, aldus de audit.
Jacobijn nam contact op met HOST en DHA voor commentaar over de bevindingen van de audit en eventuele stappen die de agentschappen zullen ondernemen om de problemen in de toekomst recht te zetten, maar hoorden niets van hen voordat het ter perse ging.
Uit de audit blijkt dat zowel HOST als DHA moeite hebben gehad om hun personeelsbestand op peil te houden sinds het begin van de pandemie, wat zou kunnen verklaren waarom de audit zoveel problemen aan het licht bracht. Voor mensen als Parris, die kampt met geestelijke gezondheidsproblemen, hebben de personeelsproblemen er ook toe geleid dat er verschillende casemanagers en therapeuten moeten worden doorzocht. Dit kan het voor mensen als Parris moeilijk maken om gesubsidieerde woningen te verlaten voor een eigen huur tegen marktconforme huurprijzen, wat een gemeenschappelijk doel is dat door veel gesubsidieerde huisvestingsprogramma’s wordt gedeeld.
Het lijkt ook niet waarschijnlijk dat de tijdens de audit geïdentificeerde problemen zullen verdwijnen. HOST verwierp de aanbeveling van de auditor om de gebouwinspecties te verbeteren en zei dat het agentschap al “jaarlijks, effectief en consistent” inspecties uitvoert.
HOST was het ook niet eens met de aanbeveling van de accountant om minder tijd te besteden aan vastgoedbeheer voordat een inspectie wordt uitgevoerd. Uit de audit bleek dat de veertien dagen die HOST zijn vastgoedbeheerders geeft hen voldoende tijd geeft om problemen effectief te verbergen voordat een inspecteur ter plaatse verschijnt. HOST zei dat zijn beleid momenteel aansluit bij de beste praktijken van HUD en dat het verkorten van de meldingstermijn een inbreuk zou kunnen vormen op het recht op privacy van hun bewoners.
“Het veranderen van ons inspectiebeleid naar minder tijd voor kennisgeving, volgens de rekenkamer, zou ons in strijd brengen met de HUD en ons beleid en onze procedures voor onze partners”, schreef HOST in reactie op de bevindingen van de audit.
Er lijkt geen stimulans te zijn voor stedelijke instanties om de manier waarop zij de volkshuisvesting benaderen te veranderen, omdat volkshuisvesting vaak geen belastinginkomsten genereert. Veel regeringen bieden bijvoorbeeld belastingvrijstellingen voor sociale woningen, terwijl ze ook instanties vragen om subsidieprogramma’s te financieren die mensen in sociale woningen plaatsen. Onder deze opzet zullen overheden zelden break-even draaien als het gaat om het ondersteunen van de ontwikkeling van de volkshuisvesting.
Aan de andere kant kunnen woningbouwprojecten tegen marktconforme tarieven inkomsten genereren omdat ze hogere inkomens aantrekken die onroerendgoedbelasting betalen, die vaak tegen veel hogere tarieven wordt vastgesteld dan de verkoop- en accijnzen die op consumentenaankopen worden geheven. Dit zou volgens de audit kunnen verklaren waarom DHA 203 eenheden tegen marktconforme prijzen heeft gebouwd in plaats van te voldoen aan de criteria voor huisvesting met extreem lage en middeninkomens.
Ongeacht de motivatie is de impact voor bewoners als Parris hetzelfde. Dat eigen huis waar hij van droomt, lijkt nog steeds buiten bereik. “Het is een nederlaag”, zei hij.
Bron: jacobin.com
