Ik geef les aan een rechtenfaculteit waar mijn studenten en ik huurders vertegenwoordigen die met uitzetting worden geconfronteerd en in vreselijke huisvestingsomstandigheden leven. Te vaak zien we huurders die worden overrompeld door het snelle, goedkope en gemakkelijke uitzettingsproces in Amerikaanse rechtbanken. In veel staten kunnen ze zonder reden en met slechts een paar dagen opzegtermijn uit hun huis worden gezet. We zien huurders dakloos worden nadat hun woekeraars de huur met 30 procent of meer verhogen. We zien huurders tevergeefs klagen als hun verwarming en water het niet doen, als er schimmel ontstaat en als er knaagdieren door hun slaapkamers sluipen. Vervolgens worden ze uitgezet als vergelding voor het indienen van die klachten.
Deze problemen komen veel voor onder de 114 miljoen huurders van het land. Ondertussen hebben zeven miljoen huishoudens een huurachterstand en bereikt het aantal daklozen recordhoogtes.
Een nieuwe poging genaamd de National Tenants Bill of Rights wil dat allemaal veranderen, door zeven basisrechten van huurders te formuleren die in het beleid verankerd zouden moeten worden. De Bill of Rights, opgesteld door de Tenant Union Federation, het National Housing Law Project en de National Low Income Housing Coalition, confronteert de enorme machtsongelijkheid tussen huurders en hun verhuurders. Het doel van het document is om een enkele, allesomvattende beleidsagenda op te stellen die wetgevers, belangenbehartigingsgroepen en huurders zelf kunnen onderschrijven en gebruiken als een bron van beweging.
De Bill of Rights garandeert stabiele huurprijzen en gezonde, veilige huizen, en vereist dat uitzettingen alleen om een goede reden mogen plaatsvinden. Het verbiedt ook discriminerende, dure huuraanvragen en beschermt het recht van huurders om zich te organiseren. Beleid als dit is noodzakelijk nu ons huisvestingssysteem steeds ongelijker wordt. “Corporate verhuurders en private equity-investeerders hebben de huurmarkt in een wurggreep en hebben de huizen van huurders veranderd in winstgevende schema’s”, aldus Shamus Roller, directeur van het National Housing Law Project.
De National Tenants Bill of Rights doet denken aan de eisen van succesvolle en lopende campagnes op staats- en gemeenschapsniveau voor huurcontrole, uitzettingen om een rechtvaardige reden en afdwingbare vereisten voor fatsoenlijke huisvestingsomstandigheden. De auteurs van het document hopen dat het nuttig kan zijn in die lokale campagnes, maar ze hebben het ontworpen om op nationaal niveau te worden toegepast. Het volgt de eis van huurdersvakbonden dat de regering-Biden huurcontrole en vereisten voor goede omstandigheden oplegt aan een derde van de Amerikaanse huurwoningen waarvan de eigenaren profiteren van door de federale overheid gesteunde hypotheken. “Huurders hebben federale bescherming nodig, vooral wanneer de huren hoger zijn dan ooit tevoren en verhuurders meer geconsolideerde macht hebben dan ooit tevoren”, aldus Tara Raghuveer, directeur van de Tenant Union Federation.
Raghuveer doelt op de steeds dominantere rol die private equity en corporate verhuurders spelen op de huurmarkt van het land. Deze megaverhuurders bezitten het merendeel van alle Amerikaanse huurwoningen, waaronder 80 procent van de panden met 25 of meer woningen, terwijl ze ook eengezinswoningen opslokken. Die marktdominantie en het gebruik van huurbepalingsalgoritmen die door de federale overheid worden onderzocht op prijsafspraken, vormen het toneel voor schaamteloze woekerprijzen. Bob Nicolls, CEO van een van Amerika’s beste corporate verhuurders, Monarch Investment and Management Group, vertelde investeerders midden in de COVID-pandemie opgewekt dat er grote huurverhogingen zouden komen. “We hebben een ongekende kans… om de huren echt onder druk te zetten,” zei Nicolls. “Waar gaan mensen heen? Ze kunnen nergens heen.”
Het is zeker waar dat de huurkosten sinds begin 2020 met bijna 30 procent zijn gestegen. De Federal Reserve meldt dat een op de vijf huurders vorig jaar op enig moment huurachterstand heeft opgelopen. De ervaringen van onze cliënten vertellen ons dat veel van degenen die erin slaagden hun huur te betalen, dit alleen deden nadat ze recepten, nutsvoorzieningen en maaltijden hadden overgeslagen. Zoals het gezegde luidt: de huur eet eerst.
Het is geen wonder dat peilingen laten zien dat een sterke meerderheid van de respondenten de eisen van de Bill of Rights steunt, inclusief huurlimieten. De regering-Biden leest deze peilingen ook, althans afgaande op een peiling van maart 2024 Politiek artikelverslaggeving, “De huur is te verdomd hoog. En Joe Biden weet dat.” Maar Joe Bidens reactie is beperkt gebleven tot lauwe voorstellen zoals belastingvoordelen voor kopers van een eerste huis, het vergroten van de woningvoorraad en het pushen van lokale overheden om meer bebouwingsdichtheid toe te staan.
Biden heeft wel een zeer hoge huurplafond ingesteld voor sommige belastingkredietwoningen en heeft in zijn debat met Donald Trump vaag verwezen naar huurplafonds. Maar niets daarvan zal de onmiddellijke crisis oplossen. En Trumps staat van dienst is nog slechter. Tijdens zijn presidentschap probeerde Trump het toch al magere budget voor gesubsidieerde woningen drastisch te verlagen. Deze keer voert hij campagne met een racistische boodschap van verzet tegen meergezinswoningen buiten de binnensteden, waarbij hij beweert “de suburbane manier van leven te beschermen.”
Huurders en hun bondgenoten eisen dat de regering-Biden de nieuwe Bill of Rights gebruikt als blauwdruk voor snelle, zinvolle hervormingen. Dat zou in het belang moeten zijn van de belegerde Biden en zijn mede-Democraten. Potentiële kiezers, met name in staten waar de presidentsverkiezingen heen gaan, geven de hoge kosten van levensonderhoud als hun hoogste prioriteit, met huisvesting op de tweede plaats. Omdat huisvesting verreweg de hoogste kostenpost is in de meeste huishoudens, zijn die financiële zorgen meestal één en dezelfde.
Dat geldt met name voor jongeren en mensen van kleur, die onevenredig vaak huurders zijn. Niet toevallig zijn zij ook dezelfde demografieën die Biden niet zo steunen als in 2020. Deze huurders worden buitengesloten van de miljarden aan overheidssubsidies die hun zakelijke verhuurders krijgen in de vorm van belastingaftrek, afschrijvingen en vrijstellingen. En in tegenstelling tot huiseigenaren genieten ze niet van vaste maandelijkse kosten zonder prijsstijgingen, huurbescherming zonder uitzetting zonder reden en belastingvrije toename van de waarde van hun huizen.
Federale wetgeving en praktijk creëerden die voordelen voor verhuurders en bescherming voor huiseigenaren. Huurders verdienen minstens hetzelfde. De National Tenants Bill of Rights zal deze onrechtvaardigheden niet volledig ongedaan maken, maar het is een broodnodig begin.
Bron: jacobin.com
