Na het uitbreken van COVID-19 heeft een reeks uitzettingsmoratoria uit de pandemie er toe bijgedragen dat miljoenen huurders gehuisvest bleven. Deze moratoria zijn inmiddels verstreken en de uitzettingsaanvragen hebben in de meeste steden in de Verenigde Staten het niveau van vóór de pandemie bereikt of zelfs overschreden. Voor de overgrote meerderheid van de huurders is het uitzettingsproces ontwrichtend, verwarrend, traumatisch en eenzaam. Landelijk wordt geschat dat ongeveer 4 procent van de huurders juridische vertegenwoordiging heeft in uitzettingszaken, vergeleken met 83 procent van de verhuurders. Zonder juridische vertegenwoordiging worden huurders geconfronteerd met zeer grote kansen, waarbij ze vaak op een snelle weg naar uitzetting terechtkomen.
Om deze machtsongelijkheid aan te pakken, heeft een groeiend aantal steden en staten, te beginnen met New York City in 2017, de wetgeving inzake het ‘recht op advies’ van huurders aangenomen. Zoals onlangs vrijgegeven gegevens over het Tenant Right to Counsel (TRC) in San Francisco aantonen, kunnen deze programma’s enorm effectief zijn. De TRC van San Francisco, die huurders toegang garandeert tot door de stad gefinancierde juridische vertegenwoordiging binnen dertig dagen na ontvangst van een uitzettingsbevel, heeft sinds de inwerkingtreding van het programma in juli ruim 5.400 huurders – een duizelingwekkende 92 procent van de huurders die gebruik hebben gemaakt van het programma – geholpen dakloosheid te voorkomen. 2019. Hoewel het programma universele dekking biedt, kwalificeerde 83 procent van de gebruikers in het fiscale jaar 2022-2023 zich als extreem laag inkomen, en nog eens 12 procent had een laag inkomen.
Vóór de goedkeuring van de TRC leek het percentage juridische vertegenwoordiging in San Francisco in uitzettingsprocedures op nationale cijfers. Ora Prochovnick, directeur procesvoering en beleid bij de Eviction Defense Collaborative, de leidende dienstverlener voor TRC, legde uit Jacobijn:
De inherente machtsonevenwichtigheid blijkt duidelijk uit deze cijfers. Door het recht van een huurder op een advocaat te hebben, maken we het systeem enigszins gelijk. Ik gebruik het woord ‘enigszins’ omdat er nog steeds aanzienlijke machtsonevenwichtigheden zijn ingebouwd in de eigendomswetten en de ongelijkheden van onze economische systemen.
Dean Preston, supervisor uit San Francisco, schreef in 2018 het TRC-stembiljet, Proposition F, voordat hij zich kandidaat stelde voor supervisor. De maatregel werd aangenomen met bijna 56 procent van de stemmen en werd aangekondigd als een herbalancerende interventie in het uitzettingsproces, een manier om betaalbare huisvesting te behouden en een strategie voor de preventie van dakloosheid. Preston vertelde het Jacobijn:
We weten dat ruim 70 procent van de mensen die in de straten van San Francisco leven voorheen in San Francisco woonden. Investeren in de preventie van dakloosheid is veel kosteneffectiever en menselijker dan wachten tot mensen dakloos worden en dan proberen uit te zoeken hoe we mensen aan huisvesting kunnen krijgen. En hoe effectiever we zijn in het voorkomen van huisuitzettingen, hoe minder mensen dakloos zullen worden in de straten van San Francisco.
Wanneer huurders een ontruimingsbevel ontvangen, informeert het bericht hen over TRC. Gedurende het fiscale jaar 2022-2023 – het enige volledige fiscale jaar sinds COVID-19 – maakten 1.800 huurders gebruik van het programma, waarbij niet-betaling van de huur in 72 procent van de gevallen de vermeende oorzaak van uitzetting was. Van die 1.800 huurders ontving 84 procent volledige vertegenwoordiging, terwijl de overige 16 procent beperkte vertegenwoordiging ontving van de Eviction Defense Collaborative of een van de zeven andere instanties die TRC faciliteren. Het programma maakt gebruik van een kwetsbaarheidsscoresysteem om te bepalen welke huurders het meeste risico lopen en dus het meest behoefte hebben aan volledige vertegenwoordiging. Van degenen die een beperkte vertegenwoordiging ontvingen, bleef 91 procent thuis of verhuisde met een gunstige regeling, vergeleken met 93 procent van degenen met een volledige vertegenwoordiging.
Het programma is niet alleen opmerkelijk effectief, het is ook financieel zinvol. Prochovnick vertelde Jacobijn:
Onze kosten per zaak bedragen gemiddeld ongeveer $ 6.300. Gezien de lage kosten en ons hoge slagingspercentage is het voor de regering van San Francisco, en eigenlijk voor elke regering in het hele land, een no-brainer om het recht op rechtsbijstand te onderzoeken. Want de meest effectieve manier om dakloosheid te voorkomen is: als iemand al een huis heeft, hem daarin te houden. De kosten voor het herhuisvesten van iemand zijn astronomisch; de jaarlijkse kosten voor een opvangbed in San Francisco bedragen ongeveer $72.000. Het trauma als je uit je huis wordt verdreven, wordt niet gemeten in dollars en centen, maar als je alleen naar de dollars en centen kijkt, is het nog steeds verstandiger om programma’s als TRC te hebben.
De effectiviteit van het programma wordt weerspiegeld in gegevens van andere steden die versies van het recht op rechtsbijstand hebben aangenomen. Uit een onderzoek uit 2020 uit New York City, de eerste stad die recht op een advocaat bood, bleek dat het aantal huisuitzettingen met 41 procent daalde en het aantal verstekvonnissen met 34 procent, terwijl 86 procent van de huurders die vertegenwoordiging kregen in hun huis bleef. In Cleveland, dat in 2019 een recht op bijstand goedkeurde voor huurders met kinderen die op of onder de 100 procent van het federale armoedeniveau zitten, vermeed 81 procent van de huurders in 2023 uitzetting of een ‘onvrijwillige verhuizing’, terwijl 97 procent financiële hulp verzekerde. En een rapport uit 2020 concludeerde dat als Baltimore 5,7 miljoen dollar zou investeren in een TRC-programma – wat het later dat jaar deed – de stad en de staat samen 36 miljoen dollar zouden opleveren aan ‘voordelen of kosten die voor de stad en de staat vermeden zouden worden’, in navolging van vergelijkbare bevindingen uit New York en Philadelphia.
Gezien de postpandemische uitzettingscrisis en de steeds verergerende dakloosheidscrisis in het land, is het recht van huurders op advies een kosteneffectieve en, nog belangrijker, humane interventie gebleken die kan helpen het ernstige machtsevenwicht tussen huurder en verhuurder in de winstgevende sector te bemiddelen. huisvestingssysteem, terwijl het tegelijkertijd dient als een efficiënt instrument voor de preventie van dakloosheid.
Het was een uitdaging om een universeel recht op rechtsbijstand voor huurders te realiseren. Prochovnick en Preston wijzen er allebei op dat ze de noodzaak voor het scoren van kwetsbaarheden willen elimineren en ervoor willen zorgen dat elke huurder via het programma toegang heeft tot volledige representatie – in plaats van tot beperkte reikwijdte. Hoewel bijna alle huurders in beide groepen succesvolle resultaten boekten, kon 63 procent van de huurders die een volledige vertegenwoordiging kregen, in hun unit blijven, vergeleken met 45 procent van de huurders met een beperkte reikwijdte. (Een proefprogramma in Massachusetts vond vergelijkbare resultaten.)
Net als veel andere delen van het land kampt San Francisco echter met een tekort aan advocaten voor uitzettingsadvocaten. Momenteel heeft het TRC-programma acht vacatures, en het invullen van die posities zou een grote bijdrage leveren aan het voldoen aan de huidige vraag. Aan de andere kant zijn de aantallen uitzettingsaanvragen in San Francisco gestegen sinds het programma vlak voor de pandemie van kracht werd, wat wijst op een groeiende behoefte aan TRC.
Bovendien proberen veel huurders het programma nooit te gebruiken en eindigen ze vaak met een verstekvonnis, waarbij een verhuurder een uitzettingsprocedure aanspant tegen een huurder die er niet in slaagt om binnen een bepaalde periode een antwoord in te dienen of op een rechtszitting verschijnt. De huurder verliest bij gebreke, zonder ook maar een hoorzitting. Prochovnick schat dit jaar ongeveer zeshonderd verstekvonnissen (wat niettemin minder is dan het jaar daarvoor). Uit de gegevens blijkt dat bepaalde postcodes een hoger percentage wanbetalingen laten zien, en TRC-bureaus hopen dat gerichte hulpverlening, zoals aan de deur kloppen op specifieke gebieden, het aantal wanbetalingen kan helpen terugdringen.
Toch impliceert het hoge aantal wanbetalingen ook de behoefte aan meer juridische middelen. De burgemeester van San Francisco, London Breed, is momenteel echter bezig met het ontwikkelen van een voorstel voor bezuinigingen op verschillende departementen om een verwacht gemeentelijk begrotingstekort aan te pakken, en TRC zou in het vizier kunnen komen te zitten. Preston en Prochovnick betogen beiden dat het voornaamste doel op dit moment is om het TRC-budget van 17,7 miljoen dollar op peil te houden en eventuele bezuinigingen op het programma te voorkomen, hoewel een eventuele budgetuitbreiding waarschijnlijk nodig is om aan de toekomstige vraag te voldoen.
Om het tekort aan advocaten voor uitzettingsadvocaten aan te pakken, hebben de acht instanties die TRC leveren intussen samengewerkt om wat zij noemen een “pijplijn voor huisvestingsadvocaten voor rechtsbijstand” op te bouwen. Nadat het programma was aangenomen en de agentschappen hun personeelsbestand begonnen uit te breiden, raakte de pool van ervaren advocaten voor uitzettingsadvocaten in het gebied snel uitgeput, wat ertoe leidde dat de agentschappen zich concentreerden op het aantrekken van pas afgestudeerde rechtenstudenten in de Bay Area. Met behulp van TRC-fondsen hebben ze een postdoctoraal fellowship-programma van tien maanden opgezet. En als hulpmiddel voor werving en retentie bieden ze ook een studiebeurs van drie maanden aan om te studeren voor het California Bar Exam voordat de fellowship in september begint. Bovendien maken de TRC-agentschappen gebruik van juristen terwijl ze nog rechten studeren, in de hoop hen aan te trekken voor het fellowship-programma en voor het algemeen belang in bredere zin.
De fellowship begint met een ‘UD School’ van een week – een onwettige school voor gevangenen – die vroeger afzonderlijk door elke instantie werd uitgevoerd, maar nu collectief door de deelnemende partners wordt gegeven. Op de UD School leert het cohort van vijftien tot twintig fellows over het huurder-verhuurderrecht, administratieve en praktische processen, intersectionaliteitskwesties in het huisvestingsrecht en de machtsdynamiek in het systeem. Daarna rapporteren de fellows aan hun afzonderlijke bureaus en na de fellowship van tien maanden kunnen de bureaus hen, op voorwaarde dat ze slagen voor het balie-examen, een baan aanbieden. Als fellows een baan aangeboden krijgen, zijn ze verplicht nog eens veertien maanden te blijven, waardoor het een verbintenis van twee jaar wordt, maar voor de agentschappen slechts een verplichting van tien maanden. Bij de Eviction Defense Collaborative zegt Prochovnick:
Normaal gesproken hopen we er twee of drie aan te nemen. Soms houden we ze alle vijf, soms maar één. En degenen die we niet behouden, plaatsen we. Dus we bestrijken de wereld eigenlijk met afgestudeerden die gerechtigheidsstrijders huisvesten en naar andere instanties gaan.
Naast TRC heeft San Francisco wetgeving aangenomen die het voor verhuurders moeilijker maakt om huurders uit te zetten en andere uitzettingspreventieprogramma’s opgezet. Preston heeft bijvoorbeeld Proposition I geschreven, dat in november 2020 werd aangenomen. Het belast overdrachten van eigendommen van meer dan $ 10 miljoen en gebruikt de inkomsten voor betaalbare huisvesting en huurverlaging, waardoor duizenden huurders uitzettingen en huurschulden kunnen vermijden. “Het is geen uitkomst van een systeemverandering”, zegt Preston. “Maar het stabiliseert de huizen van mensen in een systeem dat anders mensen uitzet, en het heeft een enorme impact op het behouden van mensen met lage inkomens en mensen uit de arbeidersklasse in een dure stad als San Francisco.”
Uit een enquête onder rechtbankrespondenten in Baltimore uit 2015 bleek dat 80 procent van de huurders potentieel verweer had te voeren bij de uitzettingsrechtbank, maar dat slechts 8 procent dit met succes beweerde zonder vertegenwoordiging. In Californië kunnen juridische instrumenten voor wederzijdse hulp, zoals de Tenant Power Toolkit, huurders helpen verstekvonnissen te vermijden en de mogelijkheid te hebben om zich bij de rechtbank te verdedigen of over een gunstig resultaat te onderhandelen, terwijl het organiseren met hun buren en de bredere huurdersbeweging kan helpen huisuitzettingen en huurprijzen te transformeren. schulden om te zetten in hefboomwerking tegen verhuurders. Het recht van een huurder op een advocaat is ondertussen een effectieve overheidsinterventie gebleken voor uitzetting en preventie van dakloosheid en voor het enigszins egaliseren van het systeem. Zoals Preston zegt:
Je zult nog steeds mensen hebben die op grond van oneerlijke wetten worden uitgezet, maar je zult niet zo vaak de situatie krijgen waarin verhuurders er gewoon van uitgaan dat ze kunnen doen wat ze willen, omdat de huurder niet wordt vertegenwoordigd.
Bron: jacobin.com
