Het verhogen van de efficiëntienormen voor nieuwe hypotheken voor woningen kan gezinnen een hoop geld besparen – Mother Jones

Dit verhaal werd oorspronkelijk gepubliceerd door Maalkoren en wordt hier gereproduceerd als onderdeel van de Klimaatbureau samenwerking.

Diep begraven binnen de details van federale regelgeving is een ogenschijnlijk kleine beleidswijziging die, als deze wordt doorgevoerd, de energie-efficiëntienorm voor nieuwe huizen drastisch zou verhogen. Zo’n stap zou huiseigenaren duizenden dollars besparen op hun energierekening en het land een zetje geven richting zijn klimaatdoelen. Maar na maanden wachten om te zien of de overheid het inderdaad zou omdraaien, zijn acht Democratische senatoren ongeduldig geworden en hebben ze maandag de toezichthouders gesmeekt om in actie te komen.

“Wij dringen er bij u op aan om snel moderne energienormen voor nieuwe woningen te implementeren”, staat in een brief aan de Federal Housing Finance Agency die exclusief aan Maalkoren. De weinig bekende onafhankelijke entiteit houdt toezicht op Freddie Mac en Fannie Mae, de twee grootste hypotheekverstrekkers van het land, en heeft de bevoegdheid om minimale energienormen voor die programma’s te verplichten, die elk jaar honderdduizenden nieuwe huizenaankopen dekken. Deze breedte betekent dat elke FHFA-benchmark effectief een de facto nationale norm zou worden.

Momenteel heeft het agentschap echter helemaal geen efficiëntienorm en de senatoren, waaronder Chris Van Hollen uit Maryland, Bernie Sanders uit Vermont en Elizabeth Warren uit Massachusetts, willen dat dat verandert. Het instellen van minimumvereisten, zeiden ze, “zal een stabiele, efficiënte huizenmarkt ondersteunen door energieverspilling te verminderen, de gezondheidsresultaten te verbeteren en de kosten voor zowel huurders als huiseigenaren in het hele land te verlagen.” Het instellen van richtlijnen zal ook de emissies van opwarming van de aarde verminderen en, zo merken ze op, helpen gezinnen te beschermen tegen de gevolgen van extreem weer.

Voorstanders beweren dat veel nieuwe huizen minder energiezuinig zijn dan ze zouden kunnen zijn, wat leidt tot hogere energierekeningen die huishoudens met een laag inkomen bijzonder hard treffen. Dit komt, zeggen ze, omdat slechts een handvol staten vereist dat nieuwe huizen worden gebouwd volgens de huidige International Energy Conservation Code (IECC), die voor het laatst werd bijgewerkt in 2021. De meeste houden zich aan verouderde versies van de code en sommige staten hebben helemaal geen vereisten.

“Te veel Amerikaanse gezinnen worden overbelast door de hoge kosten van hun energierekeningen”, vertelde Van Hollen Maalkoren. “Het verbeteren van de energie-efficiëntie van woningen zal helpen om die rekeningen te verlagen, en de FHFA kan een belangrijke rol spelen in het besparen van geld voor zowel huiseigenaren als huurders door een minimale energiestandaard aan te nemen voor nieuwe panden die gebouwd worden met door Enterprise ondersteunde hypotheken. Ik waardeer de eerdere toezeggingen van de FHFA om deze actie te ondernemen, en nu is het tijd voor hen om door te zetten, zodat we de weg kunnen vrijmaken voor meer kosteneffectieve en energie-efficiënte woningen in dit land.”

De IECC dateert uit de late jaren 90 en wordt, ondanks de naam, voornamelijk in de VS gebruikt. De code regelt energiebesparende factoren zoals isolatie, raamefficiëntie en luchtdichting. De code wordt elke drie jaar herzien en de versie van 2021 vertegenwoordigt een verbetering van ongeveer 40 procent in energie-efficiëntie vergeleken met de editie van 2006. De IECC dient ook als basis voor strengere normen, zoals het federale Energy Star-programma.

“Dit is geen agressief groen bouwen”, zei Lowell Ungar, directeur van federaal beleid voor de non-profitorganisatie American Council for an Energy-Efficient Economy, die de FHFA aanzet tot verandering. “Dit is bedoeld als een basislijn die bouwers in het hele land kunnen doen.”

De Federal Housing Finance Agency weigerde Maalkoren‘s verzoek om een ​​officieel interview en beantwoordde geen vragen over de vraag of en wanneer het energie-efficiëntienormen voor zijn hypotheekprogramma’s zou invoeren.

Dit voorjaar hebben het Department of Housing and Urban Development (HUD) en het Department of Agriculture (USDA) een lang uitgestelde update van de minimumbedragen voor hun hypotheekprogramma’s afgerond, die gebaseerd was op de nieuwste internationale standaard. Rond dezelfde tijd vertelde de FHFA aan het Congres dat het een soortgelijke stap overwoog en dat er tegen het einde van het tweede kwartaal een besluit werd verwacht, een deadline die maanden geleden al verstreken was.

Volgens schattingen van HUD en USDA zouden de wijzigingen in de codes gepaard gaan met een gemiddelde initiële kostprijs van ongeveer $ 7.200 per huis, maar $ 950 besparen op jaarlijkse nutsvoorzieningen en ongeveer $ 15.000 over de looptijd van een hypotheek van 30 jaar. Een FHFA-wijziging zou een soortgelijk effect hebben, maar met een veel groter bereik, aangezien Fannie en Freddie ruim de helft van de hypotheken op meer dan 1 miljoen nieuwe huizen die elk jaar worden gebouwd, dekken.

“Energiearmoede is een echt probleem,” zei Alys Cohen, een senior advocaat bij het National Consumer Law Center. “Het is niet logisch om steeds nieuwe gebouwen te bouwen die hogere energierekeningen met zich meebrengen en garanderen dat mensen meer moeten betalen voor energie dan ze zouden moeten.”

De klimaatimpact van een actuele FHFA-norm zou enorm kunnen zijn, omdat het energieverbruik van een huis hierdoor gemiddeld met een derde zou kunnen dalen.

“Het is een grote deal”, zei Ungar, eraan toevoegend dat naarmate nieuwe huizen een groter deel van de woningvoorraad worden, de klimaat- en financiële voordelen van strengere FHFA-efficiëntienormen alleen maar zullen toenemen. Zijn organisatie schat dat de overstap naar de nieuwste internationale norm tegen 2050 zo’n 194 miljoen ton aan koolstofdioxide-uitstoot zou besparen, of het equivalent van het verbruik van bijna 22 miljard gallons benzine.

Sommigen zijn echter tegen het aannemen van een standaard door de FHFA.

De National Association of Home Builders, een van de grootste brancheorganisaties in de VS, heeft betoogd dat een “haast” om te eisen dat nieuwe huizen voldoen aan de IECC van 2021, zal leiden tot een onredelijke stijging van de kosten vooraf, wat de crisis op het gebied van betaalbare woningen zal verergeren. De organisatie weigerde Maalkoren‘s interviewverzoek, maar in een persbericht van mei zei zijn vertegenwoordiger, Sean Woods, dat het verplicht stellen van de nieuwste standaard ‘een rem zal zetten op de woningbouwproductie en dat dit een domino-effect zal hebben op de rest van de economie, met minder banen en huisvestingsopties, hogere huisvestingskosten en een lagere belastingbasis.’

Welke stappen de FHFA uiteindelijk gaat ondernemen in deze kwestie, blijft onduidelijk, net als meer gedetailleerde details zoals hoe lang bouwers de tijd zouden kunnen krijgen om zich aan te passen aan nieuwe vereisten of hoe toekomstige iteraties van de International Energy Conservation Code zouden kunnen worden afgehandeld. Voor- en tegenstanders wachten met spanning op antwoorden van FHFA-directeur Sandra Thompson, wiens termijn van vijf jaar als leider van het onafhankelijke agentschap in 2027 afloopt.

“Het zou een enorme gemiste kans zijn als het niet zou gebeuren,” zei Cohen, van FHFA-normen. “De gebouwen die nu worden gebouwd, zijn de gebouwen waar mensen met een lager inkomen later intrekken.”