De nieuwe Labour-regering heeft grote aankondigingen gedaan over het huisvestingsbeleid, maar daar is weinig van te merken dat huurders ten goede komt. rs21-lid Sam O kijkt kritisch naar de gevolgen van de plannen voor huurders van de gemeente en woningbouwverenigingen.
In alle aankondigingen van Rachel Reeves over huisvestingsbeleid in de afgelopen weken lag de focus vooral op het afschaffen van planningsvoorschriften, om bouwmultinationals de vrijheid te geven om te bouwen waar ze de meeste winst kunnen maken. De bouw van sociale huurwoningen, zo’n centraal kenmerk van Corbyns Labour – het manifest uit 2019 beloofde 100.000 extra sociale huurwoningen per jaar – is opvallend afwezig in Reeves’ doel van 1,5 miljoen nieuwe woningen.
Nu heeft Labour haar plannen voor sociale huisvesting aangekondigd – zoals aangeboden door gemeenten en woningbouwverenigingen – en die zijn verschrikkelijk.
De komende tien jaar willen ze de huren voor huurders van de raad en woningbouwverenigingen in Engeland verhogen met de CPI-maatstaf van inflatie plus één procent (huisvesting is een gedelegeerd probleem, dus de huurprijzen voor sociale woningen worden vastgesteld door de gedelegeerde overheden in Schotland, Wales en Noord-Ierland). Strikt genomen is dat een maximum en het is aan elk agentschap om te beslissen hoe groot de huurverhoging moet zijn. In de praktijk verliest echter elke aanbieder die de huren met minder dan dat maximum verhoogt, overheidsfinanciering, dus het is een bodem in plaats van een plafond. De formule werd enkele jaren geleden geïntroduceerd, maar werd toen door de Tories gemaximeerd, zodat de huurstijgingen onder de inflatie bleven. Het beleid van Reeves zou de beperkte bescherming die dat maximum bood, verwijderen.
Ironisch genoeg liggen de huidige voorstellen voor sociale huurverhogingen eigenlijk hoger dan de huurplafonds in de particuliere sector die Lisa Nandy in opdracht van de partij gaf in een rapport dat vóór de algemene verkiezingen werd opgesteld. De Labour-partij heeft dit rapport echter genegeerd.
Ongeveer 70 procent van de huurders van de raad en woningbouwvereniging krijgt het grootste deel of al hun huur gedekt door uitkeringen – Housing Benefit of Universal Credit. Een groot deel van de stijging zal komen doordat de overheid extra uitkeringen betaalt aan woningbouwverenigingen en raden (waarom de Tories in de eerste plaats het plafond hebben ingevoerd). De complexe manier waarop uitkeringen worden berekend en beheerd, betekent echter dat scherpe huurstijgingen mogelijk niet volledig worden gedekt, wat het risico op dakloosheid voor meer huurders zal vergroten. En een aanzienlijk deel van degenen die een deel of al hun huur rechtstreeks betalen, zijn gepensioneerden die al zijn getroffen door de intrekking van de Winter Fuel Allowance.
De theorie is dat gemeenten en woningbouwverenigingen dat inkomen zouden moeten besteden aan woningbouw, maar er is geen garantie dat dit ook zal gebeuren – en de bedragen die ermee gemoeid zijn, zijn te klein om een serieus programma voor sociale woningbouw te financieren. Waarom zouden we de gemeente en woningbouwverenigingen niet rechtstreeks financieren om genoeg voorraad te bouwen voor de lokale behoefte, en daarnaast alle noodzakelijke reparaties aan hun bestaande, slecht onderhouden voorraad uit te voeren?
De bredere impact
Het verhogen van de sociale huurprijzen betekent ook huurstijgingen voor huurders in de particuliere sector, omdat veel particuliere verhuurders aan de onderkant van de markt, vooral buiten de grote steden, hun huur baseren op gemeentelijke huurprijzen plus wat ze denken dat ze ermee weg kunnen komen. Dit vergroot het risico dat huurders met een laag inkomen die geen recht hebben op huurtoeslag, in betalingsachterstanden en dakloosheid raken, en verhoogt de overheidssubsidie voor toeslagen die rechtstreeks aan particuliere verhuurders worden betaald. Het geld rechtstreeks in de bouw van sociale huurwoningen steken, zou het tegenovergestelde effect hebben.
Er zijn geen plannen aangekondigd om Camerons Bedroom Tax af te schaffen, dus mensen die door deze regel worden getroffen, zullen extra hard worden getroffen door stijgingen boven inflatie. De vasthoudendheid van Labour om de tweekinderbijslagplafond te handhaven, zal ook het effect van dit beleid op arme huishoudens verergeren.
Gehandicapten zullen de last van de stijging bijzonder acuut voelen; volgens Mikey Erhardt van Disability Rights UK woont een kwart van alle gehandicapten in sociale huurwoningen en heeft meer dan de helft van de sociale huurhuishoudens een gehandicapt gezinslid. Zoals hij uitlegde:
Geen enkele andere groep mensen is zo afhankelijk van de sociale huursector als mensen met een beperking… In alle soorten huurcontracten hebben we te maken met ontoegankelijke woningen, enorme niveaus van verval, gevaarlijke woningen en slecht gedrag van verhuurders. Als de huren van sociale huurwoningen verhoogd moeten worden, dan zullen de eerste grote beslissingen van onze nieuwe regering over huisvesting het beleid van de vorige regering voortzetten: onze levensstandaard en leefsituatie verslechteren.
De crisis aanpakken?
Als Labour serieus is over het aanpakken van de woningcrisis, dan zijn er een aantal stappen die ze snel kunnen nemen om de voorzieningen te verbeteren, in plaats van de werknemers en de armen aan te vallen door middel van huurverhogingen.
Ze zouden bijvoorbeeld de praktijk van land banking kunnen stoppen, waardoor ontwikkelaars op meer dan 900.000 percelen land kunnen blijven zitten zonder de intentie om er binnenkort huizen op te bouwen. Dit zou aangepakt kunnen worden door een wetswijziging, zodat raden hun onteigeningsbevoegdheden kunnen gebruiken als het land niet binnen 6 jaar is bebouwd, en het land kunnen gebruiken voor de bouw van sociale huurwoningen.
Er zijn momenteel meer dan een miljoen lege huizen in Groot-Brittannië. Slechts 10 procent van die huizen zou genoeg zijn om alle 104.000 mensen te huisvesten die momenteel in tijdelijke huisvesting wonen.
Labour zou ook het veel te ingewikkelde proces kunnen hervormen dat gemeenten moeten doorlopen om leegstaande woningen weer in gebruik te nemen. Hierdoor zouden gemeenten deze woningen makkelijker en sneller kunnen overnemen.
In de private sector heeft Labour toegezegd een einde te maken aan no fault-uitzettingen – hoewel de vorige Tory-regering natuurlijk dezelfde belofte deed, maar er nooit iets mee deed. Ze hebben echter niets gezegd over het aftoppen van de huren in de private sector, die met negen procent stegen tussen februari 2023 en februari 2024, ondanks de expliciete aanbeveling in het rapport dat Lisa Nandy liet opstellen.
Het allerbelangrijkste is dat het bouwen van nieuwe sociale huurwoningen de huren in het algemeen zou verlagen en een begin zou maken met het verminderen van chronische overbevolking in Engeland, waar meer dan 3,4 miljoen mensen in overbevolkte woningen wonen. Eén op de zes Engelse kinderen woont in overbevolkte huishoudens, waarvan de helft sociale huurwoningen zijn. Dit heeft bewezen effecten op de mentale en fysieke gezondheid van mensen en kan problemen zoals vocht en schimmel verergeren. Deze overbevolking is sterk geracialiseerd. Uit een driejarig onderzoek dat in 2023 werd gepubliceerd, bleek dat van alle etnische groepen de hoogste percentages overbevolking zich voordeden in Bengaalse (22,5 procent), Arabische (17,1 procent) en zwarte Afrikaanse (16,3 procent) huishoudens, vergeleken met een nationaal gemiddelde van iets meer dan drie procent.
Maar dit alles zou vereisen dat huisvesting gezien wordt als een sociale noodzaak in plaats van als een bezit dat gemonetariseerd moet worden – huisvesting voor mensen die niet voor winst zijn. Er zijn zoveel dingen die Labour zou kunnen en moeten doen, maar zoals we hebben gezien met de winterbrandstofbetalingen, het maximum van de kinderbijslag en nu Starmers toespraak ‘het kan alleen maar erger worden’, zullen ze bij moeilijke keuzes altijd de belangen van het Britse kapitalisme boven die van de arbeidersklasse kiezen. Het is te moeilijk voor hen om het op te nemen tegen de banken en de huisbazen, en van ons afpakken wordt altijd gezien als de makkelijke optie. We moeten die berekening veranderen door een arbeidersklasseorganisatie op te bouwen in onze gemeenschappen en op onze werkplekken als we niet nog langer tekort willen worden gedaan door Starmers regering.
Bron: www.rs21.org.uk
