Vorige maand keurde de San Francisco Board of Supervisors een stadsverordening goed die het gebruik van algoritmische prijsbepalingssoftware voor huurwoningen zou verbieden. De huizencrisis in San Francisco is een van de ergste in het land, met een beperkt woningaanbod en enorme ongelijkheid in vermogen waardoor de meeste mensen geen huis meer kunnen betalen. Dit gebeurt terwijl de stad blijft genieten van een gestage economische groei volgens de statistieken die het belangrijkst zijn voor de rijken.
Voor velen lijkt de oplossing simpel: San Francisco moet meer woningen bouwen. Beperkende bestemmingsplannen, een onderbemande woningbouwsector en hoge rentetarieven beperken zowel het aanbod als de mogelijkheid om woningen te betalen met een gemiddeld salaris. Maar een gebrek aan aanbod vertelt niet het hele verhaal.
Maak kennis met RealPage, een bedrijf dat zich bezighoudt met het beheer van inkomsten uit onroerend goed. Het bedrijf biedt computergegenereerde prijsaanbevelingen aan ruim 31.000 verhuurders die meer dan 19,7 miljoen huureenheden in het hele land beheren. Deze aanbevelingen lijken altijd te pleiten voor hogere huren, ongeacht het aantal leegstaande woningen of de basisbehoeften aan huisvesting.
Het bedrijf heeft gemeld dat het deze diensten levert aan 10 procent van de huurmarkt in San Francisco. Critici, zoals Andrew Peskin, voorzitter van de raad van bestuur van San Francisco, zeggen dat RealPage collusion tussen verhuurders faciliteert en de huurprijzen opdrijft tot boven wat de toch al krappe markt theoretisch zou moeten verdragen. Dit sentiment wordt gedeeld door velen in het hele land, met onderzoeken en rechtszaken die zich opstapelen tegen het gebruik van RealPage’s software, die door sommigen wordt beschuldigd van prijsafspraken.
San Francisco en andere Amerikaanse steden zouden zeker kunnen profiteren van meer woningen. Maar ze moeten ook rekening houden met een groep malafide verhuurders die alles doen om de winst te verhogen. Het bestaan en succes van RealPage zijn tekenen van een dieper probleem met de huizenmarkt, een probleem dat een fundamentele herinterpretatie van de economie van de huizenmarkt vereist.
De Verenigde Staten zitten midden in een huizencrisis, waarvan de ernst alle officiële beoordelingen van de kracht van de economie tegenspreekt. De crisis wordt niet adequaat weerspiegeld in recordwinsten op de aandelenmarkt, een stijgend BBP of zelfs sterke werkgelegenheidscijfers. Hogere rentetarieven, bedoeld om inflatie te bestrijden, hebben geholpen om het huiseigendom zelfs voor gezinnen met een middeninkomen onbereikbaar te maken, waarbij een persoon of gezin $ 108.000 per jaar moet verdienen om een typische hypotheek te kunnen betalen.
Bedrijven op Wall Street kopen zoveel mogelijk woningen op en vullen hun balansen met huizenprijzen die 2,4 keer sneller stijgen dan de inflatie.
In een recente toespraak erkende Kamala Harris, vermoedelijk presidentskandidaat voor de Democratische Partij, dit verschil tussen de cijfers en de daadwerkelijke economische ervaringen van mensen:
Het is waar dat onze economie volgens veel indicatoren de sterkste ter wereld is, maar hoewel de inflatie daalt en de lonen stijgen, zijn de prijzen nog steeds te hoog. Op dag één zal ik woekerprijzen aanpakken en de kosten verlagen. . . . We zullen het opnemen tegen zakelijke verhuurders en oneerlijke huurverhogingen beperken.
Vorige maand deed de FBI een inval in de kantoren van Cortland Management in Atlanta, een verhuurdersbedrijf dat ongeveer acht-vijfduizend appartementen in zeven staten beheert. De inval lijkt verband te houden met een onderzoek van het ministerie van Justitie (DOJ) naar RealPage vanwege antitrustovertredingen. Een onderzoek uit 2022 door ProPublica onthult de details van hoe het algoritme van RealPage, YieldStar genaamd, huiseigenaren helpt de meest winstgevende huurprijzen vast te stellen:
Om tot een aanbevolen huurprijs te komen, maakt de software gebruik van een algoritme (een reeks wiskundige regels) om een schat aan gegevens te analyseren die RealPage van klanten verzamelt, waaronder privé-informatie over wat concurrenten in de buurt rekenen.
Als dat klinkt als een enorm aantal verhuurders die allemaal dezelfde software gebruiken om prijzen te vergelijken en de huur hoog te houden door de concurrentie te omzeilen, dan is dat ook zo. Vandaar de beschuldigingen van prijsafspraken.
Bestuurders van RealPage beweren dat hun algoritme de antitrustwet niet schendt, omdat het alleen markttrends voorspelt en klanten geen directe toegang hebben tot de ruwe data van concurrenten. Gegevens van concurrenten vormen echter een groot deel van wat het algoritme gebruikt om zijn aanbevelingen voor huurprijzen te genereren. Omdat het doel van deze software is om inkomsten te maximaliseren, raadt het onvermijdelijk aan dat verhuurders niet minder of meer vragen dan wat andere gebouwen vragen, zelfs als dit betekent dat ze met hogere leegstandspercentages moeten werken. Het algoritme heeft ook speculatie in onroerend goed een turbo-boost gegeven, waarbij investeerders panden kopen voor veel meer dan traditionele taxaties, in de verwachting dat YieldStar meer dan genoeg rendement op de investering zal opleveren.
Sinds het ProPublica-onderzoek naar RealPage zijn er meer dan dertig class-action-zaken aangespannen tegen het bedrijf en de bijbehorende verhuurders. In 2023 werden deze samengevoegd tot één rechtszaak die werd beslecht door de Amerikaanse districtsrechtbank van Middle Tennessee. Twee van de in de rechtszaak genoemde verhuurbeheerbedrijven schikten in mei buiten de rechtbank met de eisers. Een afzonderlijke rechtszaak in Washington, DC, tegen het bedrijf en veertien vastgoedbeheerbedrijven is ook in volle gang. Deze rechtszaken hebben een belangrijke goedkeuring gekregen van het DOJ, dat eerder dit jaar zijn strafrechtelijk antitrustonderzoek startte.
De zaak van het DOJ is heel duidelijk. Ondanks protesten van RealPage-bestuurders, schetst de dominantie van het bedrijf op huurmarkten waar de huren enorm zijn gestegen — samen met de zelfverklaarde claims om inkomsten te genereren die boven de marktprijzen liggen — het beeld van een bedrijf dat een los kartel faciliteert dat verhuurders in staat stelt om de prijzen te verhogen tot boven wat normale vraag- en aanbodkrachten zouden toestaan.
RealPage richt zich volledig op het maximaliseren van winst. Het menselijke aspect van het aanbieden en onderhouden van huisvesting is secundair, vaak zelfs een ergernis of een obstakel voor verhuurders die van plan zijn om elk beetje mogelijke inkomsten uit een inelastisch goed te persen. Als dat te zwaar op de hand lijkt, merkte het onderzoek van ProPublica op hoe een ontwikkelaar van de software opmerkte dat computergegenereerde prijzen het probleem omzeilden van verhuurders die “te veel empathie” tonen in huurovereenkomsten.
Als je empathie weghaalt uit de daad van het bieden van onderdak, heeft dat gevolgen. Huurlasten worden doorgaans gedefinieerd als het betalen van huisvestingskosten die in totaal meer dan 30 procent van het inkomen van een huishouden bedragen. Een recent onderzoek van Harvard concludeert dat ongeveer 50 procent van de Amerikaanse huishoudens momenteel huurlasten heeft — een cijfer dat door de pandemie is verergerd, maar dat wordt verwelkomd door verhuurders die hun winsten omhoog hebben zien schieten.
Hoewel de hoge omloopsnelheid die is veroorzaakt door de huursuggesties van RealPage heeft geleid tot hogere inkomsten voor de grote bedrijven die eigendommen beheren, is de ervaring van het belast worden met huur uitputtend en demoraliserend. Het kan zelfs een kwestie van leven of dood zijn voor degenen die moeite hebben om huisvesting te betalen. Vandaag in de VS Er is steeds meer bewijs dat huisvestingsonzekerheid de levensduur daadwerkelijk kan verkorten vanwege een aantal factoren die worden veroorzaakt door de hoge huizenprijzen:
Uit het onderzoek bleek dat mensen die meer dan 50% van hun inkomen aan huur hadden uitgegeven, 9% meer kans hadden om in de komende 20 jaar te overlijden, vergeleken met mensen die 30% van hun inkomen aan huur hadden uitgegeven. Mensen hadden 12% meer kans om te overlijden als ze meer dan 70% van hun inkomen aan huur hadden uitgegeven.
Dit zijn de hoge inzetten van het dwingen van mensen om te kiezen tussen huur en andere materiële noodzakelijkheden, zoals voedsel en gezondheidszorg. En de zaken zijn veel erger voor degenen die zich helemaal geen huisvesting kunnen veroorloven. Voor daklozen worden deze gezondheidseffecten verergerd. Ze worden ook verergerd door toegenomen politie-intimidatie voor de misdaad om mensen te herinneren aan de ongelijkheid in onze economie.
RealPage is een zeer verontrustende onderneming die direct aangepakt moet worden. Maar het is ook een symptoom van een dieper structureel probleem op de huizenmarkt. Omdat huisvesting in Amerika wordt gezien en gebruikt als een waardeverhogende investering, in tegenstelling tot een basisproduct dat nodig is om het algemeen belang te behouden, is alle economische prikkel gericht op het opdrijven van de prijzen in plaats van het bieden van fatsoenlijk onderdak aan iedereen. Huiseigenaren stemmen routinematig voor bestemmingsplannen voor woningen met een hoge bezettingsgraad in hun buurten, omdat het bouwen van meer woningen voor mensen met een lager inkomen een negatief effect heeft op de waarde van hun eigendom. Pogingen om meer sociale woningen te bouwen en meer diensten te bieden aan daklozen, stuiten op soortgelijke obstakels, geworteld in een terughoudendheid om de kosten van het huren of bezitten van een huis te verlagen.
Het aanbod van woningen wordt niet alleen beperkt door fysieke beperkingen van bouwmaterialen en te weinig beschikbare arbeiders voor de noodzakelijke bouw. Het wordt ook beperkt door de perverse prikkel om het aanbod kunstmatig te beperken ten gunste van een toenemende vraag en daarmee de prijzen te verhogen. Ook hier is RealPage een indicatie van de gevolgen van kapitalistische huisvestingsrelaties. Een verwachte reactie op leegstaande huurwoningen zou zijn dat verhuurders de huur zouden verlagen en mensen in die woningen zouden krijgen. Maar zoals ProPublica onthulde, vertelde YieldStar gebruikers zoals Ric Campo, CEO van Camden Property Trust, dat het volgen van de Econ 101-regels van vraag en aanbod eigenlijk geld op tafel liet liggen:
“Het netto-effect van het genereren van inkomsten en het wegjagen van mensen was $ 10 miljoen aan inkomsten”, zei Campo. “Ik denk dat dit laat zien dat het niet altijd de beste strategie is om de hoofden in bed te houden.”
De Yes in my Backyard (YIMBY)-beweging profileert zichzelf als een serieuze oplossing voor de huisvestingsproblemen van het land. YIMBYisme heeft zeker gelijk over sommige dingen, zoals de behoefte aan een groter aanbod, maar het leunt ook vaak sterk op deregulering om natuurlijke neerwaartse druk op de prijzen te creëren. Die hoop is misplaatst: deregulering zou in de late jaren ’80 en ’90 ook de vliegtarieven omlaag moeten brengen, maar innovaties in prijsbepalingssoftware neutraliseerden die effecten vrijwel.
Hetzelfde probleem doet zich vandaag de dag voor. Zelfs zonder een tool als YieldStar compliceren de fundamentele economische aspecten van inelastische grondstoffen het idee dat alleen upzoning het probleem kan oplossen. Maar RealPage en YieldStar maken het nog duidelijker dat deregulering om het aanbod te vergroten geen wondermiddel is. Om uit deze voor de hand liggende situatie te komen, hebben enkele uitgesproken voorstanders van YIMBYisme hun scepsis geuit over de betekenis van RealPage voor de Amerikaanse huizencrisis.
De hele rechtvaardiging voor een huizenmarkt die gebaseerd is op het behalen van zoveel mogelijk winst, is dat deze winst ontwikkelaars stimuleert om meer te bouwen en meer mensen in huizen te krijgen. Maar zoals we zien bij veel andere sectoren van de economie, is de realiteit dat winst niet onlosmakelijk verbonden is met het dienen van de behoeften en verlangens van consumenten. In het licht van de perverse prikkels die de huizencrisis aanjagen, is het duidelijk dat er niet op marktoplossingen vertrouwd kan worden om deze op te lossen.
Pogingen om RealPage aan te pakken, zoals die van San Francisco en het DOJ, zijn goed en noodzakelijk. Maar zolang winst de belangrijkste drijfveer is van huisvesting, zal er altijd een andere slechte speler zijn die nieuwe manieren bedenkt om geld uit basisbehoeften te persen.
Bron: jacobin.com
