Tijdens een reis naar Las Vegas, waar de huren vorig jaar twee keer zo snel stegen als de lonen, presenteert president Joe Biden een plan voor nationale huurstabilisatie — een soort van. Het plan zou de huren niet direct beperken — ondanks de groeiende paniek van lobbygroepen die met hand en tand vechten tegen huurcontroles — en het zou de goedkeuring van het Congres nodig hebben.
Hoewel huurdersorganisaties en -activisten de beperkingen van Biden erkennen, zien ze de aankondiging als een zeldzame erkenning dat de federale overheid haar enorme macht kan aanwenden om de huizenmarkt namens huurders vorm te geven.
De aankondiging is een van de vele populistische economische beleidsmaatregelen die Biden onlangs heeft onderschreven, terwijl progressieven zoals senator Bernie Sanders (I-VT) de gelederen van de belegerde president omcirkelen en beweren dat zijn pad naar de overwinning via een pro-arbeidersklassebeleid loopt. Stijgende huren zijn een belangrijke aanjager van inflatie en een grote zorg voor kiezers in swing states als Nevada.
De huurdersorganisaties zien het voorstel als een gedeeltelijke maatregel die een einde maakt aan een pad dat in november dood kan lopen, en als een politieke overwinning.
“Nog maar een paar jaar geleden werden we uit onze kamers gelachen — huurregulering was een derde-rail-beleidsidee,” zegt Tara Raghuveer, directeur van de National Tenant Union Federation. Als beleidsboodschap, ““Het is moeilijk om te overdrijven hoe belangrijk deze verandering is.”
Huurcontrole is in het grootste deel van de Verenigde Staten nog steeds vrij zeldzaam, dankzij een landelijke campagne van de industrie, die in de 1980s, om de invoering ervan op lokaal niveau voor te zijn. Mark Paul, een econoom aan de Rutgers University die heeft aangedrongen op een heroverweging van de conventionele economische wijsheid tegen huurcontrole, prees Bidens aankondiging als een stap in de goede richting.““We hebben beleid dat heeft geholpen de middenklasse op te bouwen door middel van federale steun voor huisvesting”, zegt Paul.“Maar die federale steun voor huisvesting wordt eigenlijk alleen toegepast op het segment Amerikanen dat het zich kan veroorloven een huis te bezitten.”
Volgens het voorstel van Biden moeten verhuurders die meer dan vijftig eenheden zouden voor een keuze komen te staan: de huur op 5 procent per jaar beperken, of de toegang verliezen tot een felbegeerde federale belastingaftrek, waar voormalig president Donald Trump zwaar op vertrouwde bij zijn vastgoedtransacties, waardoor huiseigenaren en investeerders de afschrijvingswaarde van hun activa kunnen aftrekken. (“Ik ben dol op afschrijving,” zei Trump tijdens een 2016 (presidentieel debat.)
Dergelijke belastingvoordelen zijn de levensader van speculatie met bedrijfsmatig onroerend goed. Langdurige beleidsmaatregelen zoals de afschrijving van afschrijvingen en de hypotheekrenteaftrek werden nog verder aangescherpt door de duizelingwekkende belastingverlagingen van de Trump-regering op“pass-through” entiteiten die doorgaans huurwoningen bezitten. In de gloeiendhete vastgoedmarkt van de pandemie werden die belastingvoordelen een belangrijk verkoopargument voor nieuwe vastgoedbedrijven die probeerden investeringen te lokken in hun overnamedeals. Een bedrijf uit Massachusetts dat grote appartementengebouwen heeft opgekocht in steden als Atlanta en Phoenix pocht in zijn marketing dat investeerders in multifamily-vastgoed uiteindelijk weinig tot niets aan belasting hoeven te betalen.
Maar belastingvoordelen zijn niet de enige manier waarop het federale huisvestingsbeleid speculanten overeind houdt — of de enige hefboom die de regering-Biden, als ze serieus is over het aanpakken van de kosten van levensonderhoud, tot haar beschikking heeft. Aangezien de 2008 De financiële crisis en de toenemende consolidatie op de huurmarkt hebben bijgedragen aan de grootste overdracht van vermogen van huurders naar verhuurders in de geschiedenis van de VS, waarbij de federale overheid de wielen smeerde.
In de nasleep van de 2008 financiële crisis, hypotheekgiganten Fannie Mae en Freddie Mac, samen met het Department of Housing and Urban Development, hielpen en steunden de opkomst van een nieuw soort Wall Street-verhuurders door hen groepen achterstallige leningen voor eengezinswoningen te verkopen — ondanks waarschuwingen van huisvestingsadvocaten dat de kopers niet geïnteresseerd waren in het helpen van huiseigenaren om in hun huizen te blijven. Rapportage door ProPublica vond dat na 2015Freddie Mac hielp een koopgolf van multi-family appartementengebouwen aan te wakkeren door private equity firma’s die graag wilden profiteren van de extreem lage rentetarieven. Meer recent heeft Freddie samengewerkt met groepen als Arbor Realty Trust, een belangrijke financier voor kleine speculanten die naar verluidt wordt onderzocht door federale aanklagers vanwege zijn leenpraktijken.
Wanneer corporate verhuurders zich in gemeenschappen vestigen, brengen ze vaak agressieve uitzettingsbeleid, laks onderhoud en aanzienlijke marktmacht om de huren te verhogen met zich mee. Raghuveers groep heeft een correctie in gedachten: federale financiering voor verhuurders afhankelijk maken van huurplafonds en huurdersbescherming.
De campagne boekte dit voorjaar een belangrijke overwinning toen de regering-Biden een plan aankondigde om de huurstijgingen te beperken tot 10 procent in woningen die gesubsidieerd worden door federale belastingvoordelen voor lage inkomens. Nu richt de campagne zich op door Fannie en Freddie gefinancierde panden.
De drang om voorwaarden te verbinden aan deze federale dollars heeft geleid tot tegenwerking van lobbygroepen in de sector, zoals de Mortgage Bankers Association, die de Federal Housing Finance Agency (FHFA), die toezicht houdt op Fannie en Freddie, heeft opgeroepen de wet niet te schenden.““onaantastbare” relatie tussen verhuurders en huurders door als tussenpersoon op te treden.
Maar meer dan dertig economen, waaronder Paul, steunden het idee in een 2023 brief aan de FHFA, waarin hij betoogt dat het debat over huurregulering een vergelijkbare verandering ondergaat als dat over het minimumloon in de 1990s, toen een reeks empirische studies aantoonde — in tegenstelling tot de onheilsvoorspellingen van het bedrijfsleven — dat loonsverhogingen niet tot banenverlies leidden.
De brief van de economen wijst op bewijs uit New Jersey dat suggereert dat huurcontroles niet hebben geleid tot minder nieuwbouw, zoals tegenstanders beweren. Ook de intrekking van huurcontrole door Massachusetts in de 1990Dit leidde tot een explosie van het woningaanbod.
Gezien de kleine kans om huurplafonds door het Congres te krijgen, ongeacht de uitkomst van november, denkt Paul dat de regering-Biden nu meer kan doen om zijn toewijding aan het bestrijden van ongecontroleerde macht van bedrijven op de huizenmarkt te demonstreren. Hij wijst op een aankondiging van FHFA van vorige week die bescheiden nieuwe huurdersbescherming eist in door de federale overheid gefinancierde panden. De stap toont aan dat““De FHFA heeft de bevoegdheid om dit soort eigendommen te reguleren”, zegt hij.“Ik zou graag zien dat ze een stap verder gaan en dezelfde regelgevingsaanpak gebruiken om huurcontrole in te voeren.”
Bron: jacobin.com
