De controleur van Baltimore omzeilt de gemeenteraad om controversiële belastingvoordelen voor ontwikkelaars onder de loep te nemen

Een belangrijke stap in de richting van verbeterde publieke transparantie met betrekking tot het gebruik van belastingprikkels door de stad om ontwikkeling te stimuleren, keurde de Baltimore Finance Board deze week een resolutie goed die de stad zal verplichten om kritische gegevens te publiceren over de kosten en baten van een bijzonder controversieel belastingvoordeel.

De resolutie, gesponsord door controleur Bill Henry, vereist dat de stad een jaarverslag opstelt waarin een breed scala aan financiële informatie wordt verzameld over wat bekend staat als TIF’s of financieringsovereenkomsten voor belastingverhogingen.

TIF’s geven vooraf tientallen jaren aan toekomstige onroerendgoedbelasting aan ontwikkelaars, waarvan het totale bedrag wordt berekend op basis van prognoses van hoeveel inkomsten het nieuwe onroerend goed zal genereren. De stad werft de fondsen om TIF’s te betalen door langlopende obligaties uit te geven, die de ontwikkelaar terugbetaalt met onroerendgoedbelasting die door de nieuwe ontwikkeling wordt gegenereerd.

Dit betekent dat de stad, om een ​​TIF te financieren, tientallen jaren lang geen nieuwe inkomsten uit het onroerend goed ziet. Zoals we echter uitgebreid hebben gemeld, voor al het geld dat de stad naar ontwikkelaars (en weg van het algemene fonds) doorsluist in de vorm van belastingvoordelen zoals TIF’s, de criteria voor het berekenen van de omvang van deze belastingvoordelen – en het systeem voor het met terugwerkende kracht evalueren of Baltimore en zijn inwoners er daadwerkelijk baat bij hebben – zijn op zijn best ondoorzichtig (en in het slechtste geval niet bestaand).

De rapportagevereisten die in de resolutie van Henry worden uiteengezet, omvatten het totale bedrag dat een ontwikkelaar heeft ontvangen van TIF-opbrengsten om een ​​project te bouwen, cumulatieve rentebetalingen voor elke ontwikkeling en het totale totale bedrag dat de stad tot nu toe heeft geleend om TIF-projecten te financieren.

Maar het gaat ook dieper in op enkele details van TIF-uitgaven die anders moeilijk te verkrijgen waren.

De resolutie vereist bijvoorbeeld rapportage over administratieve uitgaven, zoals juridische kosten en analysekosten, die voortvloeien uit de uitgifte van de obligaties die TIF’s financieren. Het bevat ook een zij-aan-zij vergelijking van hoe de werkelijke uitgaven van ontwikkelaars aan het project zich verhouden tot de oorspronkelijke schattingen die werden gepresenteerd toen de TIF werd goedgekeurd.

In totaal vereist de resolutie dat de Raad van Financiën van de stad elk jaar ongeveer tien sets gegevens over TIF’s op haar website plaatst.

Na een vergadering van de financiële raad deze week zei Henry dat de resolutie de inwoners van Baltimore een gecentraliseerde database zal bieden om de status van TIF’s te volgen. Hij hoopt ook dat het antwoord zal geven op een van de fundamentele vragen over het uitgebreide gebruik van belastingvoordelen door de stad: leveren ze de beloofde voordelen op toen de stad ze goedkeurde?

“Wat ik hoop dat het doet, is waar we naar op weg zijn”, zei Henry. “Het idee dat al deze informatie over ontwikkelingsstimulansen die de stad verstrekt in een poging om de belastinggrondslag uit te bouwen … al die informatie zou niet alleen openbare informatie moeten zijn, maar zo toegankelijk en beschikbaar mogelijk moeten zijn.”

Oorspronkelijk werden TIF’s ontworpen om ontwikkeling te stimuleren in gebieden die als verwoest werden beschouwd. Baltimore heeft TIF’s echter gebruikt om de groei te stimuleren in toch al welvarende buurten zoals Harbor Point, een pand aan het water dat wordt begrensd door de toch al welvarende buurten Fells Point en Harbor East.

In Belastingmakelaar, TRNN’s lopende reeks onderzoeken naar Baltimore’s afhankelijkheid van belastingvoordelen om ontwikkeling te stimuleren, onderzoeken we het gebrek aan transparantie rond TIF’s en andere belastingvoordelen.

Het middelpunt van de serie is een documentaire die de geschiedenis schetst van de strijd van de stad om te groeien, en het proces waarbij prikkels die werden gecreëerd om bewoners en nieuwe ontwikkelingen aan te trekken, hebben geleid tot torenhoge kosten voor de belastingbetaler, en weinig transparantie over het uiteindelijke prijskaartje of de prestaties. van de projecten gefinancierd met belastingvoordelen.

De film documenteert ook hoe vorig jaar een soortgelijk wetsvoorstel, gericht op het analyseren van de voordelen van TIF’s, werd geïntroduceerd door wethouder Odette Ramos. Het wetsvoorstel kwam echter niet door de commissie.

Henry zei dat zijn voorstel een eerste stap was om meer licht te werpen op het proces van het gebruik van TIF’s als ontwikkelingstool. Hij hoopt ook dat het de stad ertoe zal aanzetten om dieper in te gaan op de details van hoe TIF-geld daadwerkelijk wordt besteed, wat volgens hem tot nu toe ontbrak: “Zoals het systeem momenteel is opgezet, is de Raad van Financiën het enige orgaan dat blijft TIF’s monitoren nadat ze zijn goedgekeurd.”

Henry zei ook dat hij hoopt dat er meer werk zal worden verzet om substantiële wijzigingen in bouwplannen die tijdens de ontwikkeling plaatsvinden publiekelijk te onderzoeken. Hij wees op de nog te bouwen groene ruimte die was beloofd tijdens de goedkeuring van een van de grootste TIF’s van de stad, de stimulans van $ 105 miljoen voor de ontwikkeling van Harbor Point in 2012.

“Zaken als openbare voorzieningen werden naar het einde van het project geduwd, zoals Point Park,” zei Henry, verwijzend naar een nog te bouwen park dat de buitenrand van de Harbor Point-site omvat.

“Het totale bedrag dat aan groen wordt uitgegeven, is aanzienlijk minder dan aanvankelijk was goedgekeurd”, voegde hij eraan toe.

Henry kwalificeerde dat het verminderde bedrag dat aan groen werd uitgegeven, te wijten was aan uitgaven voor een brug die Harbor Point met Central Avenue verbindt. Toch beweerde hij dat dit soort veranderingen – veranderingen die de openbare component die is vastgelegd in de goedkeuring van een TIF door de stad – in de toekomst meer publieke aandacht zullen krijgen. “Dat was nooit een gesprek dat onder het huidige proces moest plaatsvinden.”

Harbor Point is een particuliere ontwikkeling voor gemengd gebruik van 27 hectare eersteklas onroerend goed aan het water. Het pand is ook de locatie van het Maryland-hoofdkwartier van energiereus Exelon.

Momenteel heeft de stad meer dan een dozijn actieve TIF’s die zijn toegekend voor projecten die al zijn gebouwd of in ontwikkeling zijn. Volgens het meest recente uitgebreide financiële jaarverslag van de stad, of CAFR, heeft de stad ongeveer $ 580 miljoen aan toekomstige onroerendgoedbelasting toegezegd aan TIF-projecten. Dat omvat ongeveer $ 242 miljoen aan rente.

Verwant