“Ik krijg niet dat mensen me op straat aanhouden en klagen dat de waarde van hun huis is gestegen”, zei toenmalig premier John Howard in 2003 toen hem werd gevraagd naar huizenprijzen die waren gestegen 109 procent sinds 1995. Howard’s implicatie was dat alle huiseigenaren profiteerden van de stijgende huisvestingskosten, met “gewone moeders en vaders” die in panden woonden die hen miljonair hadden gemaakt.
Als dat toen waar was, zou dat vandaag nog meer het geval moeten zijn. Volgens gegevens van het Australian Bureau of Statistics (ABS) zijn de huizenprijzen in Australië gestegen 412 procent in de afgelopen 25 jaar. De 2023-editie van de Demografie Internationale betaalbaarheid van huisvesting rapport ontdekte dat we nu de derde hebben duurste markt ter wereld.
Nemen Sydney als voorbeeld. De gemiddelde kosten van een huis gingen daar van $ 211.000 in 1970 naar $ 1,1 miljoen in 2020 (gecorrigeerd voor inflatie), of van 4,5 keer het gemiddelde jaarloon naar meer dan 12. Er was een prijsdaling toen de rentestijgingen laat begonnen te bijten 2022, maar ze gaan weer omhoog, met stijgende prijzen in Sydney 4,8 procent van januari tot mei dit jaar. Volgens ABS gegevens voor het boekjaar 2019-2020 vormen huizen het grootste deel van het vermogen van huishoudens, met 40 procent, met op de tweede plaats het pensioen met 18 procent.
Afgaande op die cijfers hebben Australische huiseigenaren het nog nooit zo goed gehad. Maar een vragenlijst uitgevoerd in 2021 toonde aan dat meer dan 70 procent van de Australiërs “bezorgd” of “zeer bezorgd” was over de huidige huizenmarkt, en 92 procent was het ermee eens dat de vastgoedprijzen onbetaalbaar waren. Dat we recordprijzen kunnen hebben in combinatie met zulke hoge niveaus van angst, roept de vraag op: wie profiteert er nu echt van stijgende huizenprijzen?
Het korte antwoord is: het is verdeeld langs klassenlijnen. Aan de ene kant, die de meerderheid vormt, staat de massa van voornamelijk arbeidershuishoudens die één woning bezitten waarin ze wonen. Aan de andere kant staat het relatief kleine aantal rijke huishoudens die twee of meer eigendommen bezitten, samen met grote woningen spelers uit de industrie zoals de grote banken en projectontwikkelaars. Zoals we zullen zien, zijn het niet de arbeidershuishoudens die het goed doen op de onbetaalbare huizenmarkt in Australië, maar de rijken.
In de decennia na de Tweede Wereldoorlog bereikte het eigenwoningbezit in Australië 70 procent, nadat het een focus van het overheidsbeleid was geworden en werd gesubsidieerd onder de liberale premier Robert Menzies.
Dat beleid veranderde als reactie op de economische neergang van de jaren zeventig. Naarmate de winstpercentages daalden, werden de overheidsuitgaven teruggeschroefd, werden de budgetten voor volkshuisvesting verlaagd en werd de toegang tot huisvesting overgelaten aan een steeds meer gedereguleerde markt. Onder de Labour-regering eind jaren tachtig zorgden belastingvoordelen en lage rentetarieven voor een stormloop op speculatie op de vastgoedmarkt door de rijke en hogere middenklasse. Die stormloop werd eind jaren negentig een stormloop onder de regering-Howard, toen verdere kortingen op vermogenswinstbelasting onroerend goed nog lucratiever maakten voor investeerders en huizenprijzen scherp stegen.
Hoewel de stijging van de huizenwaarde werd aangedreven door overheidsbeleid in het belang van het kapitaal en de rijken, zijn er nu veel arbeidershuishoudens die eigendommen bezitten ter waarde van meer dan een miljoen dollar, dus hebben ze niet geprofiteerd van de buitengewone prijsstijgingen ?
Het lijkt intuïtief dat ze dat zouden hebben gedaan. Het meest voor de hand liggende tegenpunt is echter dat als de waarde van uw huis met 50 procent is gestegen, het huis ernaast en alle andere huizen op de markt dat ook doen. Aangezien je ergens moet wonen, als je maar één woning bezit, heeft het geen echt voordeel om je huis voor meer geld te kunnen verkopen als het huis dat je gaat kopen met hetzelfde bedrag is gestegen.
Tegelijkertijd is een kleiner aantal mensen volledig eigenaar van hun huis –omlaag, volgens het Australian Institute of Health and Welfare, een federale overheidsinstantie, van 42 procent in 1996 tot 31 procent in 2021 – en het aantal mensen met een hypotheek stijgt tot 35 procent. De meeste mensen kunnen alleen kopen met een hypotheek, dus hogere prijzen betekenen meer schulden en de onzekerheid van renteveranderingen. Uit cijfers van de Bank of International Settlements blijkt dat Australië het op één na hoogste huishouden heeft schuld ter wereld, en de gemiddelde hypotheek nodig is om een huis te kopen, kost volgens de meest recente gegevens van de ABS $ 584.000 – 20 procent meer dan vóór de pandemie.
Modellen van het Centre for Social Research and Methods van de Australian National University tonen aan dat de hypotheeklasten als percentage van het inkomen nu op hun hoogst zijn hoogste niveau sinds het begin van de metingen in 1984, en de gemiddelde hypotheekhouder betaalt 25 procent van zijn beschikbare inkomen aan schulden. De last is veel groter voor huishoudens met een laag inkomen, die meer verliezen dan 50 procent van hun inkomen aan hypotheekaflossingen.
Nog vóór de laatste tariefverhoging bleek uit onderzoek van Roy Morgan dat dat er ruim 1,2 miljoen waren huishoudens risico liepen op hypotheekstress. Dat aantal zal waarschijnlijk stijgen als 800.000 huishoudens op 1 juli van de vaste rente afkomen. Voorsteden zoals Lakemba en Fairfield in Sydney en Flemington en Caulfield in Melbourne hebben naar schatting van financieel adviesbureau Otivo een hypotheekstresspercentage van meer dan 50 procent.
Een ding dat kan worden gezien als een voordeel voor mensen uit de arbeidersklasse, is het vermogen om waardevolle eigendommen door te geven aan hun kinderen, of om hen te helpen voet aan de grond te krijgen op de vastgoedmarkt. Maar voor zover het doorgeven van een eigendom enig voordeel oplevert, zou het hetzelfde zijn of de gemiddelde huizenprijs $ 100.000 of $ 1 miljoen was.
Het is over het algemeen aantoonbaar een slechtere situatie als de huizenprijzen hoger zijn, omdat huiseigenaren uit de arbeidersklasse steeds meer gedwongen worden om hun kinderen financieel bij te staan, die anders van de markt worden uitgesloten. Gegevens samengesteld in 2022 door Digital Finance Analytics, een adviesbureau, toonde aan dat 60 procent van de eerste huizenkopers hulp van hun ouders nodig had om een aanbetaling voor een lening te financieren, het benodigde bedrag steeg met 10 procent ten opzichte van het jaar ervoor. Is het echt zo’n “voordeel” om geld te kunnen gebruiken dat als alternatief had kunnen helpen bij het financieren van een comfortabeler pensioen om uw kinderen te helpen de aanbetaling te doen op een enorme hypotheek waar ze tientallen jaren mee opgezadeld zullen zijn? Een echt voordeel voor gezinnen uit de arbeidersklasse zou zijn dat hun kinderen een huis kunnen betalen zonder dit soort hulp van hun ouders nodig te hebben.
De realiteit van de stijgende huizenprijzen is dus dat ze de huiseigenaren van de arbeidersklasse op zijn best in de steek laten, en de arbeidersklasse als geheel aanzienlijk slechter af.
Het is echter een heel ander verhaal aan de andere kant van de klassenscheiding, zoals de 15 procent van Australische huishoudens dat, volgens onderzoek gepubliceerd in het tijdschrift Huisvestingsstudies in 2019 één of meer vastgoedbeleggingen bezitten. Dit zijn niet de “mama en papa investeerders” van de politieke mythe. Het zijn grotendeels huishoudens met een hoog vermogen en een hoog inkomen, waarbij chirurgen, advocaten en accountants de beroepen zijn die het meest waarschijnlijk zullen tellen onder vastgoedbeleggers. Het bezit van onroerend goed binnen deze groep is ook sterk geconcentreerd bij de rijksten. De meeste vastgoedbeleggingen zijn in handen van een minderheid die er twee of meer bezit, en recente gegevens van het Australian Taxation Office, gerapporteerd in de Voogdlaat zien dat slechts 1 procent van de belastingbetalers (7 procent van de vastgoedbeleggers) meer dan 25 procent van alle investeringen bezit.
Het voordeel van snel stijgende huizenprijzen voor deze groep ligt voor de hand. Ze zijn in staat om hun eigendommen tegen een hogere prijs te verkopen, en de voordelen voor negatieve gearing en vermogenswinstbelasting die voor hen beschikbaar zijn, betekenen een groot rendement op hun investering. Als verhuurders kunnen ze ook geld verdienen met huur en, in tegenstelling tot huishoudens die in het ene pand wonen dat ze bezitten, kunnen ze gemakkelijk hogere rentetarieven beheren door de kosten eenvoudig door te berekenen aan huurders.
Onder het kleine aantal rijke investeerders dat rijk wordt van hogere huizenprijzen en huurprijzen, bevinden zich veel federale Labour-parlementsleden, van wie meer dan de helft, volgens een lijst samengesteld door Jeetje, eigen een of meer beleggingspanden. Anthony Albanese bezit er twee, Tony Burke bezit er vier (plus nog twee waarin hij woont) net als backbencher Michelle Ananda-Rajah (zeven als je die van haar partner meetelt). Hoewel ze heel weinig geld bieden om de huisvestingscrisis op te lossen, hebben de vastgoedbeleggers die de meerderheid van de federale Labour-parlementsleden vormen onlangs een begroting goedgekeurd die belastingvoordelen voor verhuurders zoals zijzelf voortzet, meer waard, volgens Cijfers van de afdeling Financiëndan $ 100 miljard in de komende vier jaar.
Een ander klein deel van de samenleving dat het goed doet met onbetaalbare huizenprijzen, zijn de banken, die momenteel een buitengewone positie hebben $ 2 biljoen bij hypotheken. Hogere huizenprijzen hebben huishoudens gedwongen om steeds meer te lenen voor de aankoop van een huis, wat enorme winsten voor de banksector heeft opgeleverd. De recente rentestijgingen hebben die toch al grote winsten nog een boost gegeven: de “grote vier” banken maakten een opname $ 17,1 miljard winst in alleen de eerste helft van het boekjaar 2022-23.
Ten slotte zijn er de projectontwikkelaars – enorme bedrijven zoals Meriton, eigendom van miljardair Harry Triguboff, die onlangs een gemeenteraad in Sydney tegen zijn voorgestelde ontwikkeling van 800 appartementen vroeg: “Wie zijn zij om mij tegen te houden?”. Grote ontwikkelaars hebben gemaakt miljarden van het bouwen van goedkope, dure huizen en appartementen. Alleen al in 2019 verdiende Meriton $ 1,9 miljard, terwijl rivaliserende ontwikkelaar Mirvac een winst boekte van iets meer dan $ 1 miljard. Als groep hebben ontwikkelaars consequent gelobbyd tegen beleid dat de huizenprijzen zou verlagen, zoals het afschaffen van belastingvoordelen of het bouwen van volkshuisvesting, en in plaats daarvan hebben ze zich gericht op het terugdringen van planningsregels en andere vormen van “bureaucratische rompslomp”, die volgens hen hun winstpotentieel in de weg staan.
De enorme investeringen in vastgoedspeculatie in de afgelopen 30 jaar hebben de prijzen steeds hoger doen stijgen en enorme winsten opgeleverd voor banken, projectontwikkelaars en andere grote spelers in de industrie en toenemende welvaart voor het rijkste deel van de samenleving. Het feest kan echter maar zo lang doorgaan. Voortdurend stijgende prijzen werden aangewakkerd door goedkoop krediet, maar zoals we vandaag zien, zal dat krediet niet eeuwig goedkoop blijven. Als de prijzen dalen en schulden worden ingeroepen, kan de markt kelderen.
Is dat wanneer werknemers eindelijk enig voordeel zullen zien? Helaas niet – de crisis die uiteindelijk op de hausse moet volgen, is misschien wel de belangrijkste reden waarom huiseigenaren uit de arbeidersklasse niet profiteren van hogere huizenprijzen. Het zijn tenslotte niet de rijken die de dupe zullen worden van een crash, maar de arbeidersklasse die in het ergste geval hun huizen en middelen van bestaan zullen verliezen. We hebben gezien wat er in de VS gebeurde tijdens de wereldwijde financiële crisis van 2008-2009: tien miljoen mensen verloren hun huis terwijl de banken en de rijken werden gered met overheidsgeld. Als er vandaag een gelijkaardige crisis zou uitbreken, zouden we moeten verwachten dat dit fenomeen van “socialisme voor de rijken en kapitalisme voor de armen” zich herhaalt.
Bron: redflag.org.au
