De vernietiging van Victoria’s volkshuisvesting

Daniel Andrews kondigde in een van zijn laatste optredens als Victoriaanse premier aan dat de 44 sociale woningbouwtorens van Melbourne zullen worden gesloopt. Als gedurfde weggeefactie voor ontwikkelaars worden de sites opengesteld voor particuliere ontwikkeling.

De torens staan ​​op eersteklas grond in de binnenstad van South Melbourne, Prahran, St Kilda, Williamstown, Footscray, Kensington, Flemington, Carlton, Fitzroy, Collingwood, Brunswick en Richmond. Toen ze in de jaren vijftig en zeventig werden gebouwd, waren dit gebieden waar arbeiders en armen woonden. Maar de afgelopen twintig jaar zijn ze snel gentrificeerd. De woontorens zijn nu kleine eilanden van overheidsgrond, ‘opgesloten’ voor het plezier van mensen die zich anders geen huur in het gebied zouden kunnen veroorloven. Dat wordt door beleidsmakers als verspilling gezien.

Het verwoesten van de torens zal de bewoners waarschijnlijk verstrooien naar de buitenwijken van Melbourne, uit het zicht. Voorlopig kunnen de visueel prominente torens de herinnering in stand houden dat de overheid goedkope huisvesting heeft geboden aan mensen die zich om verschillende redenen geen huis kunnen veroorloven op de particuliere markt. Als ze eenmaal zijn gesloopt, kan dat worden vergeten.

De dag na de aankondiging deelden overheidsmedewerkers flyers en chocolaatjes uit op het landgoed Flemington om de bewoners te informeren dat hun huizen als een van de eersten zouden verdwijnen. Maar er zit geen suikerlaagje op: dit is de vernietiging van de volkshuisvesting zoals wij die kennen en een zegen voor de ontwikkelaars.

De torens worden één voor één afgebroken en weer opgebouwd. De regering zegt dat ze niet meer te repareren zijn en dat de herbouwde torens zullen voldoen aan de moderne ontwerpnormen en 10 procent extra “sociale huisvesting” zullen bieden. Het land zal ook worden herontwikkeld voor particuliere en ‘betaalbare’ woningen. Van de 10.000 inwoners van de volkshuisvesting plus de extra 10 procent sociale woningen zullen nog eens 20.000 mensen verhuizen naar appartementen die voor de particuliere markt zijn gebouwd.

Dit is de kern ervan: in plaats van de locaties te herontwikkelen om de volkshuisvesting te verbeteren en uit te breiden om tegemoet te komen aan de behoefte van de 55.800 mensen die momenteel op de wachtlijst staan, zijn de extra sociale woningbouwwoningen tekenen om het weggeven van de grond aan de particuliere markt te rechtvaardigen. .

De wachtlijst voor sociale woningen in Victoria is sinds 2017 gegroeid van ongeveer 35.000: een stijging van ruim 60 procent in zes jaar tijd. De voorgestelde stijging van het aantal sociale huurwoningen met 10 procent zal de groei van de vraag niet bijhouden, laat staan ​​de wachtlijst verkleinen. De wachttijd voor mensen die vanwege huiselijk geweld een sociale woning nodig hebben, bedraagt ​​bijna twee jaar en zij krijgen voorrang boven alle andere aanvragers. Anderen wachten jaren of meer dan tien jaar.

Wat de vastgoedhausse van de afgelopen twintig jaar heeft aangetoond, is dat er snel appartementen kunnen worden gebouwd. De bouwbedrijven en projectontwikkelaars die een fortuin hebben verdiend tijdens de hausse in de vastgoedprijzen van de afgelopen twintig jaar, zouden de volkshuisvesting moeten financieren.

Een voorstel om een ​​schamele heffing van 1,75 procent op de winsten van ontwikkelaars op te leggen om 800 miljoen dollar op te halen voor de financiering van sociale woningen werd in februari 2022 binnen enkele weken ingetrokken vanwege de verontwaardiging van ontwikkelaars. Het zou de sociale woningbouw met tweederde hebben vergroot tot 4,5 procent van alle woningen in 2036, niet de marginale 10 procent op bestaande locaties.

Andrews omschreef het sloopvoorstel twijfelachtig als ‘het grootste stadsvernieuwingsproject dat Australië heeft ooit gezien”. Met welke maatregel? Victoria heeft het laagste aandeel sociale woningen van welke staat dan ook: 2,9 procent. In heel Australië is het aandeel van de woningvoorraad dat beschikbaar is voor volkshuisvesting sinds 2011 gestaag gedaald, van 4,8 procent naar 4,1 procent in 2022. Voogd kolomis Greg Jericho merkte onlangs op dat in 1983 veertien woongebouwen in de publieke sector werden goedgekeurd op elke 100 woningen in de particuliere sector. Nu is het 1,7 per 100. Ga maar na.

“De torens zijn jarenlang doelbewust verwaarloosd om de vernietiging ervan te rechtvaardigen”, vertelde Louisa Bassini, een huuradvocaat die werkt met huurders van openbare en gemeenschapswoningen. Rode vlag. Huisvestingsdeskundigen hebben zich afgevraagd waarom alternatieven voor sloop niet locatie voor locatie werden onderzocht. Een onderzoek door architecten- en onderzoeksbureau OFFICE zonder winstoogmerk, van de Barak Beacon-locatie in Port Melbourne voerde aan dat de regering 88 miljoen dollar had kunnen besparen als ze de laagbouwwoningen op die locatie had gerepareerd in plaats van gesloopt. Ze zeggen dat de overheid de haalbaarheid van de herontwikkeling van elk gebied moet onderzoeken, in plaats van ervoor te kiezen ze allemaal met de grond gelijk te maken.

Stadsgeograaf dr. Kate Shaw zegt dat de recente herontwikkeling van het landgoed Atherton Gardens in Fitzroy een alternatief is: “Dat was een duidelijke en substantiële toename van de sociale woningbouw op een openbare woonwijk. Niemand hoefde te verhuizen en het heeft de mooie open sfeer van het landgoed niet verstoord, omdat het in een goed onderhouden hoek pal aan de tramlijn is gebouwd. Waarom we dat model niet nastreven, maakt me stomverbaasd.”

Bassini zegt dat dit onderstreept waar het beleid werkelijk om draait. “Door deze te vervangen door voornamelijk particuliere en gemeenschapswoningen wordt onderstreept waarom het hier gaat om de ontmanteling van de volkshuisvesting in bredere zin”, zei ze. “Het is een plan dat is gemaakt in het belang van projectontwikkelaars en overheidseconomen, en het geeft de realiteit weer dat de overheid van plan is afstand te doen van haar rol als het bieden van huisvesting aan mensen die dat nodig hebben.”

Voorstanders van huisvesting zijn bezorgd dat de ontwrichting van de gemeenschappen binnen de torens ertoe zal leiden dat velen nooit meer zullen terugkeren. Dit was het geval bij de walk-ups op de locaties Rathdowne en Lygon Street in Carlton in 2011. Uit één onderzoek bleek dat 80 procent van de bewoners nooit meer terugkeerde.

De locaties in Carlton zijn een voorbeeld van het gemengde model van particuliere en sociale woningen. Een muur van 1,8 meter hoog houdt de huurders van sociale huurwoningen buiten de gemeenschappelijke tuin die voor de particuliere huurders is aangelegd.

Het is een voorbode van wat komen gaat: de ovalen, speeltuinen en tuinen die een verzamelplaats vormen en een verademing zijn voor de krappe omstandigheden van de appartementen, zijn te goed voor de armen en zullen nu worden verkocht aan degenen die het zich kunnen veroorloven om voor hun appartementen te betalen. het voorrecht om in de binnenstad te wonen, waarbij de ontwikkelaars de winst in eigen zak steken.