De olieproducerende prairieprovincie Alberta, het conservatieve hart van Canada, gaat op 29 mei naar de stembus. Als de Verenigde Conservatieve Partij (UCP) wordt herkozen, is ze van plan het grootste deel van de resterende zevenentwintigduizend sociale woningen van de provincie te verkopen aan particuliere verhuurders.
Alberta is niet immuun voor de huizencrisis in het land. Het UCP-plan komt te midden van torenhoge huurkosten in de provincie. Het is moeilijk in te zien hoe het plan de huurcrisis in de provincie niet zal verergeren, maar de UCP beweert dat de regeling op de een of andere manier deel uitmaakt van haar plan om “betaalbare huisvesting te ondersteunen”.
Dit absurde voorstel is een perfect voorbeeld van “oplossingen” aan de aanbodzijde voor de huisvestingscrisis – het is een “oplossing” die de zaken alleen maar erger zal maken. Het lijkt erop dat de partij van mening is dat ze door sociale woningbouw te privatiseren en daarmee de woonlasten te verhogen, kan. . . woonlasten verlagen. Het is op zijn best wishful thinking, in het slechtste geval mystieke vertroebeling.
Het UCP-plan werkt niet zoals geadverteerd. Soortgelijke programma’s, zoals Margaret Thatcher’s Right to Buy, waarbij 1,5 miljoen eigendommen van de overheid in particuliere handen werden overgedragen, hielpen niets om de huisvesting in het VK te verbeteren. In feite was het voor de meeste mensen een totale ramp. Voor verhuurders was het een uitkomst. De UCP lijkt te popelen om dit Thatcheriaanse pad te betreden.
Het plan is misschien een meevaller voor verhuurders, maar het zal verwoestende gevolgen hebben voor mensen die huizen nodig hebben. De VN heeft adequate huisvesting tot een mensenrecht verklaard. Het programma van de OHP lijkt op maat gemaakt om het streven naar een samenleving waarin dit recht bestaat, te belemmeren.
Volgens het plan van de provincie wil de UCP de komende tien jaar ‘de meeste’ van de drieduizend eigendommen van de Alberta Social Housing Corporation – goed voor ongeveer zevenentwintigduizend eenheden – verkopen aan de particuliere sector. Zoals Alberta’s senioren- en huisvestingsministerie eind vorig jaar aankondigde: “Alberta zal niet langer een belangrijke eigenaar van de woningvoorraad zijn, maar zich richten op het reguleren en financieren van betaalbare woningen.”
Naast het doel van “geslachten[ting] inkomsten”, gaven de mandaatbrieven van UCP-leider Danielle Smith tegelijkertijd de minister van gemeenschappen en sociale diensten de taak om “adres[ing] betaalbare woningen in de hele provincie.” Tenzij men met een huisjesmelkerethos werkt, lijken deze twee doelen onverenigbaar. In wat een naakt voorbeeld van dubbelzinnigheid lijkt te zijn, heeft de UCP een minister van betaalbaarheid aangesteld in plaats van zijn ministers van huisvesting en arbeid – ook al maakt het huisvesting minder betaalbaar.
Met meer dan vierentwintigduizend gezinnen in Alberta met een laag inkomen die wachten op huisvesting, heeft de UCP besloten dat de beste manier van handelen is om de winstgevendheid van particuliere verhuurders te waarborgen. Om consistente winstgevendheid te garanderen, vereist de omzetting van openbare, non-profitwoningen in woningen met winstoogmerk de oprichting van een betrouwbare inkomstenstroom. Dat betekent ofwel hogere huren of bezuinigingen op diensten en onderhoud of een combinatie van beide. Geen van beide zal goed zijn voor huurders.
Volgens de gegevens van het ministerie verkeerde vorig jaar slechts 18 procent van de sociale woningvoorraad in een ‘goede’ staat van onderhoud. Aangezien de meeste eenheden in de jaren tachtig zijn gebouwd, blijft de reparatieachterstand toenemen, geschat op ongeveer $ 1 miljard. Elke verlaging van het reparatiebudget zal de situatie verergeren.
Maggy Wlodarczyk, een lid van de Association of Community Organizations for Reform Now (ACORN) vertelde Global News: “Huurprijzen zijn de afgelopen jaren gestegen. Mensen hebben het heel moeilijk om zelfs maar in de appartementen te blijven waar ze al jaren wonen, vooral met de stijging van andere kosten van levensonderhoud.”
De privatisering van sociale woningen zal gevolgen hebben voor de bredere huurmarkt en leiden tot hogere kosten voor alle huurders. Privatisering van niet-marktwoningen maakt mensen met een laag inkomen afhankelijker van marktwoningen, waardoor de concurrentie om de toch al schaarse betaalbare huurvoorraad toeneemt.
Terwijl hij lippendienst bewees aan de beschikbaarheid van woningen met de bewering dat “huur betaalbaar moet zijn”, vertelde UCP-minister Jeremy Nixon op een persconferentie dat “huurcontrole niet op de radar van de regering staat”. De UCP heeft ook inclusieve bestemmingsplannen van de gemeenteraden van Edmonton en Calgary geblokkeerd.
Gerry Baxter, uitvoerend directeur van de Calgary Residential Rental Association, vertelde aan Global News: “Verhuurders willen mensen zien gedijen, en als je betaalbare, sterke en inclusieve gemeenschappen wilt creëren, moeten we ervoor zorgen dat alle Canadezen een breed scala aan huisvestingsmogelijkheden hebben. ” Deze prioriteitstelling van “keuze” – de favoriete canard van overal vrijhandel – kan worden toegejuicht door de verhuurders van de provincie, maar het zal de huurders van de provincie verder schaden.
Volgens Nixon en de meeste verhuurderslobby’s is het bestaande beleid van de regering de beste manier om huur ‘betaalbaar’ te maken. Huurcontrole of investeren in niet-marktconforme woningen spelen blijkbaar geen rol bij het huisvesten van de bevolking.
Tijdens het campagnetraject zou de UCP kunnen beweren dat ze zich zorgen maakt over het verlagen van de huisvestingskosten, maar niemand kan serieus geloven dat UCP-leider Danielle Smith enige sympathie heeft voor huurders. Haar merkwaardige suggestie dat “de hongerigen” – mensen die zich geen eten kunnen veroorloven – “bedorven vlees” zouden moeten krijgen, is bewijsstuk A in dit verband. Haar carrière werd gekenmerkt door openlijke kwaadaardigheid jegens arbeiders en armen.
In een interview in 2022 waarschuwde de UCP-leider de arbeiders van de provincie dat ze bezuinigingen en “pijn” te wachten staan. “We hebben geen bezuinigingen gezien in de publieke sector”, klaagde Smith. “Het is gewoon blijven groeien, meer werknemers, hogere lonen.” Elders heeft Smith beweerd dat de provinciale inkomstenbelasting een ‘probleem’ heeft gecreëerd, waarbij ‘mensen denken dat iemand anders moet betalen voor de sociale voorzieningen die ze nodig hebben’.
De centrale bewering die ten grondslag ligt aan het UCP-beleid – het idee dat hogere winsten op magische wijze zullen leiden tot betaalbare woningen door een groter aanbod – is echter een wijdverbreid standpunt dat zich uitstrekt tot ver buiten Alberta. Onder rechtse economen en beleidsmakers is het een typische berisping voor oproepen tot huurcontrole en andere zogenaamd “zware” huurdersbeschermingen.
De UCP is nauwelijks de enige die in Canada argumenten aanvoert voor huisvesting aan de aanbodzijde. Toen Ontario de huurcontrole op de meeste nieuwe gebouwen afschafte, beweerde een CBC-opiniestuk dat “lage inkomens” de beslissing “eigenlijk zouden moeten verwelkomen” – omdat het “zal helpen om huisvesting betaalbaarder te maken. “Een gedeeltelijke omkering van huurcontrole is een kleine stap terug op de goede weg”, beweerde het CBC-stuk.
Het Fraser Institute, de meest vooraanstaande conservatieve denktank van Canada, beweert eveneens:
De oplossing is om de huurcontroles te versoepelen en ontwikkelaars fiscale prikkels te geven om nieuwe appartementen te bouwen, het aanbod van huureenheden te vergroten en huren betaalbaarder te maken. Hoe eerder dit wordt gedaan, hoe sneller de voordelen zullen komen voor huurders, verhuurders en steden die geïnteresseerd zijn in het verminderen van economische ongelijkheid.
Deze visie berust op het idee dat stijgende woonlasten en hogere winsten voor verhuurders op de een of andere manier de woonlasten op de lange termijn zullen verlagen. Wat goed is voor de verhuurder zal, zogenaamd, ook goed zijn voor de huurder.
Maar, in tegenstelling tot wat ze zelf beweren, creëren of ‘bieden’ huisbazen geen huisvesting. Succesvolle verhuurders hamsteren het. Ze kopen bestaande eenheden en bestaand land op, vaak waar huisvesting schaars is, en gebruiken hun macht om gewone mensen het voorrecht van onderdak te geven.
Huisvesting volgt niet dezelfde dynamiek van vraag en aanbod als andere goederen en diensten. Verhuurders en woninginvesteerders halen hun rendement niet uit huisvesting, onderhoud of andere duidelijke diensten als zodanig – ze oogsten huur. Ze worden dik van monopoliewinsten waar ‘land schaars is’. Terwijl de meeste goederen na verloop van tijd in waarde dalen, doet land het tegenovergestelde, vooral in grote steden.
In de eerste maanden van de pandemie, toen de huizenprijzen in Alberta daalden, beschreef CBC News inderdaad een “golf” van investeerders in Ontario die woningen in Calgary opschepten. De overname werd ondersteund door een gestage toestroom van potentiële huurders en het besluit van Alberta om geen huurplafonds af te dwingen.
Volgens de Canada Mortgage and Housing Corporation hebben de huurwoningen in Alberta, ondanks tal van “stimulansen” voor verhuurders, een leegstand van slechts 2,6 procent, vergelijkbaar met de meeste andere grootstedelijke gebieden. Deze investeerders en speculanten verlagen de huur niet; ze kopen bestaand vastgoed vanwege te hoge huurprijzen en drijven de huurprijzen vervolgens nog verder op.
Makelaars met Royal Lepage maakten dit expliciet in hun advies aan potentiële vastgoedbeleggers:
Calgary is om de volgende redenen een uitstekende markt om in onroerend goed te investeren. 1) Calgary is de 4e grootste stad van Canada en heeft daarom een brede en brede huurpopulatie voor aantrekkelijk [sic] voor uw beleggingspand. 2) Het aantal huurwoningen in de stad is al een aantal jaren stabiel en naarmate de huurmarkt toeneemt, neemt de druk toe [sic] op huren. 3) Alberta heeft geen huurcontrole en de huurmarkt is een vrije markt die huurprijzen laat stijgen bij gebrek aan aanbod. Huurprijzen kunnen met hogere percentages stijgen wanneer de marktomstandigheden een tekort aan aanbod hebben.
In Edmonton zegt ten minste één bedrijf, Elevate Realty Group, dat zijn investeerders gestage winsten kunnen verwachten, ondanks een veel gerapporteerde daling van het aantal huizenverkopen tijdens de olieprijsdaling en pandemie:
Genereer onmiddellijke cashflow door te investeren in de meest lucratieve vastgoedmarkt van West-Canada. Onze volledig afgewerkte, kant-en-klare eigendommen leveren elke maand gegarandeerd $ 500 – $ 800 aan passief inkomen op – GEEN onderhoud, GEEN huurbeperkingen en GEEN overdrachtsbelasting. Leun achterover, ontspan en zie hoe uw investering groeit.
Prikkels op de vrije markt zullen niets doen om de algemene trend van stijgende grondwaarde en huren te stoppen. Bovendien zal de privatisering van niet-marktwoningen de concurrentie om marktwoningen tussen huurders verergeren en verhuurders nog meer in hun kracht zetten.
Wat de OHP ook beweert, de maatregelen zullen huisvesting niet ‘betaalbaarder’ maken. Het beleid van Smith – het mogelijk maken van verdere huurverhogingen en het schrappen van sociale woningen – zal het leven van veel Albertanen verslechteren. De maatregelen van de OHP zullen alleen verhuurders ten goede komen.
Bron: jacobin.com
