Het behandelen van eigenwoningbezit als een ‘slimme investering’ heeft de huizencrisis aangewakkerd

Op activa gebaseerde welvaart is een neoliberaal alternatief voor de verzorgingsstaat. In dit systeem wordt van individuen en niet van overheden verwacht dat zij de lasten van de uitgaven aan gezondheidszorg, onderwijs en huisvesting dragen. Deze transitie in de Canadese welzijnsaanpak vond plaats halverwege de jaren negentig en resulteerde in verlagingen van de huisvestingssteun, waardoor deze in de eerste plaats beperkt bleven tot mensen in extreme nood. Tegelijkertijd versterkte het de rol van het eigenwoningbezit als hoeksteen van de Canadese samenleving.

Voorstanders van op activa gebaseerde welvaart gaan ervan uit dat het vergroten van de ondernemingskracht in de hele samenleving het algemene welzijn vergroot. Er wordt dus van individuen verwacht dat zij activa accumuleren, zoals spaargeld, investeringen of eigendommen, die kunnen dienen als een financieel vangnet in tijden van nood (waardoor het risicoprobleem wordt verlegd van de staat naar individuen). Vanuit deze visie is onroerend goed, als haalbaar bezit voor grote delen van de middenklasse, de investering bij uitstek. Op activa gebaseerde welvaart is afhankelijk van het stimuleren of faciliteren van eigenwoningbezit door middel van beleid, zoals het verstrekken van belastingvoordelen voor huiseigenaren of het aanbieden van programma’s om individuen te helpen sparen voor een aanbetaling voor een huis.

Eigenwoningbezit is voor velen een aantrekkelijk idee en Canadezen hebben zich gretig aangesloten bij het idee van de ‘eigendomsmaatschappij’. Tussen 1996 en 2021 is het aantal huishoudens met een eigen huis in Canada met 45 procent gestegen, van 6,9 naar 9,9 miljoen. Tegenwoordig vertegenwoordigen huiseigenaren ongeveer 66,5 procent van alle huishoudens in Canada, hoewel dit aandeel in de meeste provincies de 70 procent heeft overschreden.

Om deze reden wordt het ondernemen van elke actie die de huizenprijzen dichter bij wat de gemiddelde Canadees zich kan veroorloven, gekarakteriseerd als politieke zelfmoord, en worden op de markt gebaseerde oplossingen afgeschilderd als de enige weg vooruit. Als regeringen nieuwe voorstellen doen om de betaalbaarheid te verbeteren, “is het op zijn best vaak prutsen aan de randen, zonder fundamenteel te veranderen wat er aan de hand is”, zegt Danielle Kerrigan, afgestudeerd onderzoeker bij de onderzoeksgroep Urban Politics and Governments aan de McGill University.

Hoewel wijdverspreide toegang tot eigenwoningbezit de behoefte aan sociale steun zou moeten verminderen door de herverdeling van rijkdom te bevorderen en levenslange zekerheid te bieden, suggereert recent bewijs anders. In Canada verergert de opkomst van het eigenwoningbezit de welvaartsongelijkheid. Vorig jaar bracht TD Bank een onderzoek uit waaruit blijkt dat de vermogensverschillen tussen huiseigenaren en huurders in Canada groeien: het vermogen van huiseigenaren is 6,3 keer hoger dan dat van huurders.

De reden waarom het eigenwoningbezit een paar decennia lang een egaliserend effect leek te hebben, was het bestaan ​​van vaste werkgelegenheid, redelijke lonen en lage rentetarieven, maar de tijden zijn veranderd. Naarmate het werk onzekerder wordt en het inkomen dat nodig is om een ​​woning te kunnen bekostigen ruim boven het gemiddelde loon stijgt, daalt het aantal huizenbezit in Canada voor het eerst in vijftig jaar.

Sinds 2015 is de prijs-inkomensverhouding in Canada sneller gestegen dan in andere G7-landen, en bereikte in 2022 een recordhoogte – en de schulden van huishoudens zijn dienovereenkomstig gegroeid. Dit heeft niet alleen gevolgen voor de mogelijkheden van huurders om de markt te betreden, maar ook voor huiseigenaren met een hypotheek.

De stijging van de rentetarieven heeft veel Canadezen ertoe aangezet om huisbaas te worden door gebruik te maken van ‘hypotheekhelpers’, meestal in de vorm van tuin- en keldersuites die ze kunnen verhuren aan mensen die hun eigen huis niet meer kunnen kopen. Maar dit is geen win-winsituatie. Nu de toegang tot eigenwoningbezit steeds beperkter wordt, blijft de rijkdom zich in een paar zakken concentreren. “Met lonen koop je geen huizen. Huizen kopen huizen”, zegt Ricardo Tranjan, auteur van De huurdersklasse en senior onderzoeker bij CCPA. Het relatief lage risico van beleggen in residentieel vastgoed, toegankelijk voor degenen die het zich kunnen veroorloven om de markt te betreden, wordt mogelijk gemaakt door huurders die geen andere keuze hebben dan de lasten van de kosten te dragen.

In deze context “wordt huren als huurcontract steeds slechter naarmate iedereen meer afhankelijk is van eigen vermogen om er volledig in te kunnen participeren [society]”, zegt Kerrigan, eraan toevoegend dat “huiseigenaren zich in deze vreemde positie bevinden waarin ze afhankelijk zijn van huisvesting voor sociale reproductie, maar ook een sterke behoefte hebben aan het blijven stijgen van de waarde van hun eigendom.”

“Hun toekomst hangt af van het investeren in deze activa, die vaak in strijd zijn met hun feitelijke materiële belangen om een ​​huis te hebben dat ze zich kunnen veroorloven en dat van behoorlijke kwaliteit is”, voegt ze eraan toe. “Het is een raar systeem, alsof een slang zichzelf opeet.”

De onwil om snelle politieke actie te ondernemen op het gebied van de huisvesting, ondanks het aanzienlijke aantal huiseigenaren, is verbijsterend. Het kan zijn dat er grotere belangen in het spel zijn. “Als politici en regeringen besluiten gebruik te maken van hun autoriteit, mishagen ze sommige mensen”, zegt Tranjan, waarbij hij opmerkt dat “overheidsinterventie winnaars en verliezers kent.”

Als 96 procent van alle woningen door de particuliere markt wordt geleverd, zou het beteugelen van de prijsgroei niet alleen huiseigenaren treffen; het zou ook de duurzaamheid van een hele industrie in gevaar brengen. Dit omvat makelaars, ontwikkelaars, banken en pensioenfondsen. Recent onderzoek schat dat een derde van alle huizen in Canada eigendom is van individuele of institutionele beleggers, en dat financiële bedrijven alleen al ongeveer 20 procent van de Canadese huurwoningvoorraad bezitten.

De bekendheid van gefinancialiseerde huisbazen is van belang omdat zij doorgaans over meer middelen en invloed beschikken dan de gemiddelde huiseigenaar. In november vorig jaar lanceerde een consortium van vastgoedbeleggingsfondsen een initiatief om te lobbyen tegen bescherming van huurders. Leden van deze groep hebben deelgenomen aan taskforces voor de betaalbaarheid van woningen, waarvan de aanbevelingen de overtuiging versterken dat overheden geen rol spelen op het gebied van huisvesting, waardoor de grip die verhuurders hebben op de particuliere huurmarkt – en op een meerderheid van de Canadese huurders – wordt versterkt.

Volgens een rapport dat Kerrigan co-auteur is, zijn de resultaten van uitgezette huurders die erin slagen een plekje te vinden in niet-marktwoningen doorgaans beter dan die van degenen die in een bedrijfshuurwoning terechtkomen. Desondanks heeft Canada’s routekaart voor de betaalbaarheid van woningen, de Nationale Huisvestingsstrategie, zijn programma’s gericht op het vergroten van het marktaanbod. Maar in een gefinancialiseerde particuliere markt heeft deze aanpak geen resultaat opgeleverd. Sinds de implementatie van de strategie zijn er 114.000 nieuwe eenheden gecreëerd, maar critici suggereren dat maar weinig van deze eenheden binnen het bereik zijn van Canadezen met lage en middeninkomens.

De financialisering van de Canadese woningvoorraad is slechts één van de vele gevolgen van de terugtrekking van de federale overheid uit de sociale woningbouw in de jaren negentig. Deze verschuiving heeft geresulteerd in een groeiende afhankelijkheid van de huizenmarkt binnen het socialezekerheidsstelsel, hetzij via eigenwoningbezit of via pensioenfondsen. Opvallend is dat vorig jaar werd vastgesteld dat een overheidspensioenfonds aandeelhouder was van een gefinancialiseerd huurgebouw dat huurprijzen ophaalde die boven de richtlijnen van Ontario lagen.

Nu de huizencrisis het land overneemt, hebben de Canadezen een nieuwe weg voorwaarts nodig. “We kennen de oplossingen die we nodig hebben; we kennen ze al een tijdje”, zegt Kerrigan. “En als je kijkt naar plaatsen met de beste huisvestingsresultaten, dan zie je daar enorme percentages niet-marktgerichte en sociale woningen, en uitgebreide regulering van de particuliere huurmarkt.”

Na de Tweede Wereldoorlog bevonden de Canadezen zich in een vergelijkbare positie – en opnieuw begin jaren tachtig. Gedurende beide perioden was de toegang tot huisvesting beperkt, en in beide perioden speelde de federale overheid een actieve rol bij het ondersteunen van de productie van goedkope woningen, waaronder sociale woningen, non-profitwoningen en coöperatieve woningen. Tussen 1946 en 1993 verstrekte de federale overheid aanzienlijke financiering en directe leningen voor de bouw van sociale, non-profit- en coöperatieve woningen, evenals voor markthuur. Deze inspanning resulteerde in de creatie van ongeveer een half miljoen huizen of een kwart van alle woningen die in de afgelopen vier decennia in Canada zijn gebouwd, en het huisvestte de helft van de bevolking met een laag inkomen van het land.

“Toen er enige toegang was tot niet-marktwoningen, hielp dit echt om de druk op de particuliere huurmarkt, oftewel het huizenbezit, te verminderen”, zegt Kerrigan. “De toegang was nooit geweldig, maar de kans was in ieder geval groter dat je toegang zou krijgen tot niet-marktwoningen.”

Dertig jaar van onderfinanciering hebben het bouwen van niet-marktwoningen in Canada echter moeilijker dan ooit gemaakt. “Op dit moment kent de sector veel beperkingen”, zegt Thomas. “Als je een non-profitorganisatie bent die financiering aanvraagt ​​via de Nationale Huisvestingsstrategie, zijn je beperkingen veel strenger wat betreft het niveau van betaalbaarheid en het aantal eenheden dat betaalbaar moet zijn dan voor alle ontwikkelaars uit de particuliere sector. teken nooit de overeenkomsten die wij als coöperaties en non-profitorganisaties moeten ondertekenen.”

Deze situatie heeft geresulteerd in verminderde concurrentie, omdat goedkope alternatieven voor de meeste huurders geen reële optie zijn. “[Competition] fungeert als een prijsdemper”, zegt Thomas, waarbij hij opmerkt dat het huidige huisvestingssysteem berust op de illusie van keuze, die niet-marktgerichte woningen uitsluit. “Als ze maar één product verkopen, zal er natuurlijk vraag naar dat product zijn.”

Tijdens de hoogtijdagen van de niet-marktwoningen werd de bouw mogelijk gemaakt door directe hypotheekfinanciering van de CMHC, in plaats van door particuliere kredietverstrekkers die verzekerd waren door de CMHC, zoals nu het geval is. “In principe zijn de enige mensen die geld kunnen krijgen om nieuwe woningen te bouwen, mensen die veel winst maken”, zegt Thomas. “En de reden dat ze veel winst maken, is omdat ze meer huur vragen dan de meeste mensen zich kunnen veroorloven.”

Om het huisvestingssysteem van het land te veranderen moeten de Canadezen zich organiseren – en sommigen doen dat al, door huurdersverenigingen op te richten. “Mensen moeten blijven pleiten voor betere huisvestingsopties, en opties die voor hen werken”, zegt Thomas. “Het is echt tijd dat we het huisvestingsparadigma waarin we ons als Canadezen bevinden, in twijfel trekken. En vraag je echt af of dit het soort huisvestingssysteem is dat we willen.”