De commerciële leegstand in Noord-Amerika bereikt nieuwe hoogtepunten. Eind vorig jaar stond 19,6 procent van de kantoorruimte in grote steden in de Verenigde Staten leeg. In het laatste kwartaal van 2023 waren er vergelijkbare cijfers in Canada, waar 19,4 procent van de commerciële ruimte in de binnenstad niet verhuurd bleef.
Vorig jaar verspreidden enkele van de gebruikelijke bedrijfsverdachten optimisme over de terugkeer naar het werk, waarbij ze voorspelden dat het kantoor snel weer normaal zou zijn – maar hun wensdenken kwam niet bepaald uit. Iedereen die in commercieel onroerend goed investeerde, had er zeker belang bij om te geloven en te beargumenteren dat een terugkeer naar de oude tijd en de oude gewoonten voor de deur stond. Het blijkt dat hun voorspellingen meer hoop dan verwachting waren.
De leegstandspercentages voor commerciële doeleinden verschillen tussen steden als gevolg van verschillende factoren. Volgens CBRE zorgde nieuw aanbod bijvoorbeeld voor een groot deel van de recente leegstand in Toronto, waarbij de gebouwen de vraag overtroffen om deze te vervullen. Er zijn ook lopende conversieplannen en -programma’s die erop gericht zijn ongebruikte kantoorruimte te herbestemmen tot woningen. Maar dit zijn het verminderen leegstand door ruimte uit de commerciële markt te halen.
Zowel Canada als de Verenigde Staten kampen met huisvestingscrises, vooral in grootstedelijke gebieden, wat gedeeltelijk de reden is waarom velen deze verschuiving verwelkomen. De spanning tussen het ongebruikte nieuwe aanbod en het ombouwen of leeg laten staan van het oude aanbod duidt erop dat de markt voor commercieel vastgoed worstelt met het vinden van evenwicht, vooral nu kapitaalintensieve projecten die jaren geleden zijn gelanceerd in een andere wereld hun voltooiing naderen of bereiken.
Factoren zoals een zwakke economie, een zwakkere technologiesector, hoge rentetarieven, inflatie en de opkomst van telewerk of hybride werk dragen bij aan de toename van de leegstand. En hoewel de economie in 2024 wellicht zal keren, strijden werknemers voor het behoud van hybride werkregelingen op afstand voor de lange termijn.
Hoge leegstand biedt kansen en uitdagingen. Het einde van het kantoor is voor veel werknemers een welkome ontwikkeling. Niet iedereen heeft hier de voorkeur aan, maar het is duidelijk de keuze van de meerderheid. Uit een Gallup-enquête uit 2022 bleek dat ruim zeventig miljoen Amerikanen op afstand konden werken en hun werk prima konden doen. Uit de peiling bleek ook dat 60 procent van de werknemers een hybride regeling wilde, terwijl slechts 6 procent de hele tijd op locatie wilde werken. Gegevens van het Pew Research Center uit het voorjaar van 2023 wezen op een substantiële stijging: 35 procent van de werknemers koos voor werken op afstand, aanzienlijk meer dan de 7 procent vóór de pandemie in 2020.
Werken op afstand is populair en brengt voordelen met zich mee. De vrije tijd die vroeger bij het woon-werkverkeer hoorde, kan een nieuwe bestemming krijgen, waardoor minder uren – direct en indirect – worden besteed aan werken voor de man en meer vrije tijd wordt besteed aan familie en vrienden of aan het nastreven van persoonlijke hobby’s of interesses.
De verschuiving vertegenwoordigt ook een machtsverschuiving voor zover werknemers veeleisend zijn en regelingen voor werk op afstand krijgen, en degenen die dat niet krijgen, graag elders werk zoeken. Niet iedereen kan echter op afstand werken. Veel klussen kunnen niet vanuit huis worden gedaan. De diensten- en productie-industrieën zijn grotendeels geworteld in de fysieke ruimte, evenals banen die het onderhoud en de exploitatie van fysieke gebouwen ondersteunen.
Leegstaande commerciële ruimte heeft gevolgen voor de werkgelegenheid in de arbeidersklasse. En met de teloorgang van kantoren bestaat het risico dat de binnenstad (verder) wordt uitgehold en tegelijkertijd de industrie wordt ondersteund. Deze verschuiving zou parallel kunnen lopen met het verval van de stedelijke industriële zones, die na hun dood goedbetaalde vakbondsbanen met zich meenamen.
Aan de andere kant kunnen leegstaande kantoorgebouwen de huizenprijzen helpen verlagen. Het verbouwen van commercieel vastgoed tot woningen is een populaire maar lastige onderneming. Niet alle gebouwen zijn geschikt voor residentieel gebruik, zelfs met verbouwingsinspanningen. Velen zijn er echter wel, zoals een voormalig medisch gebouw in Winnipeg dat een paar jaar geleden een verbouwing onderging, waardoor meer dan honderd eenheden beschikbaar kwamen voor de verhuurmarkt.
Het ombouwen van kantoorruimte naar woningen zou een enorm voordeel voor steden kunnen zijn, op voorwaarde dat bewoners nog steeds een baan kunnen hebben en de huur kunnen betalen. Bovendien is het proces kapitaalintensief. Er is een rol weggelegd voor de overheid bij het financieren van de transitie, en nationale en subnationale overheden doen een deel van dit werk al. Gegevens uit Zweden herinneren ons eraan dat de staat werk kan creëren, de macht van de werknemers in evenwicht kan brengen, en fatsoenlijke lonen kan garanderen. Het is nog niet zo lang geleden dat de Amerikaanse Works Progress Administration aan deze kant van de Atlantische Oceaan soortgelijke prestaties heeft geleverd.
Als we daarentegen het conversieproces alleen aan particuliere ontwikkelaars toevertrouwen, lopen we het risico deze voordelen volledig te verliezen. De belangen van de particuliere markt zijn wispelturig en uiteindelijk niet geïnteresseerd in het algemeen belang. In het beste geval behandelen ze het publieke belang alleen als een bijzaak – een middel om de goodwillwaarde op hun financiële overzichten te verhogen.
De Canadese overheid heeft al plannen gemaakt om een aantal van haar eigen eigendommen in Ottawa om te bouwen tot woningen en werkt aan het effenen van een regelgevingstraject voor ontwikkelaars om de transitie te maken, maar dat proces zit vast in een bureaucratisch moeras. De regering-Biden biedt leningen tegen een lage rente aan om conversies te financieren. Idealiter zou de staat zelf het werk en een programma voor de ontwikkeling van niet-markteenheden en anderszins betaalbare eenheden op zich kunnen nemen. Calgary slaagde in 2021 in zo’n prestatie.
Ten slotte vereist de transformatie van vastgoed in de binnenstad een gelijktijdige transformatie van de stedelijke ruimte zelf, zodat deze bij het nieuwe gebruik past. Het stedelijke landschap moet prioriteit geven aan veiligheid, beloopbaarheid en het bieden van essentiële voorzieningen voor huurders van woningen, waaronder scholen, parken, gemeenschapscentra en gebedshuizen. In sommige gevallen voldoen stadslocaties al aan deze behoeften, in andere gevallen niet. Conversieprojecten moeten met dit in gedachten doorgaan.
Het ruilen van commerciële ruimte voor woonruimte heeft op de lange termijn het potentieel om een transformerend nettogoed te zijn. Werknemers in staat stellen te kiezen hoe ze werken en vanwaar is een welkome verschuiving, net als het verlichten van de huizencrisis, vooral in de mate waarin het publiek bij projecten wordt betrokken en niet-marktgerichte en goedkope opties in de gaten houdt. Maar de teloorgang van het kantoor zal ook de werkgelegenheid in de midden- en arbeidersklasse bedreigen. Daarom is staatsleiderschap op het gebied van ontwikkeling, het scheppen van banen en het overdragen van macht aan de arbeiders van cruciaal belang. Er zullen ook inspanningen nodig zijn om de stedelijke ruimten zo in te richten dat ze aan de behoeften van de bewoners voldoen.
Op de lange termijn zou de mogelijkheid om commerciële en residentiële ruimte opnieuw in evenwicht te brengen moeten worden verwelkomd. Maar de details zullen er toe doen. Zoals altijd bestaat er een ernstig risico dat de meest kwetsbaren achterblijven, ook al hebben veel voorstanders van bekering de beste bedoelingen – en zeker niet allemaal.
Bron: jacobin.com
