Het begrotingsseizoen van dit jaar in de staat New York, dat loopt tot en waarschijnlijk voorbij de komende deadline van 1 april, neemt een bekende vorm aan van het verleden: er woedt een verwoestende huizencrisis, er worden bepaalde veelbelovende wetgevingsvoorstellen naar voren gebracht om deze aan te pakken, en er zijn vooruitzichten want hun passage lijkt duister. Sommige, zo niet alle, zullen waarschijnlijk worden neergeschoten door de gouverneur en vastgoedgeld.
Een van de refreinen die dit jaar uit de wetgevende macht komen is de jaarlijkse oproep voor een ‘Mitchell-Lama 2.0’, een heropleving van het gerespecteerde staats- en stadsprogramma dat de oprichting van een indrukwekkend aantal huurwoningen en coöperaties voor middeninkomens financierde. New York van de jaren vijftig tot aan de begrotingscrisis eind jaren zeventig. Dit is goed nieuws: Mitchell-Lama is een van de meest succesvolle sociale huisvestingsprogramma’s in de geschiedenis van de VS, en het nog steeds robuuste aanbod van appartementen in New York City en daarbuiten is een essentieel bolwerk tegen de voortdurende decimering van betaalbare woningen voor gewone mensen.
Mitchell-Lama was oorspronkelijk van plan een leemte in het woningaanbod van de staat op te vullen. Huishoudens werden na de oorlog geconfronteerd met een tekort aan woningen, en veel mensen uit de arbeiders- en middenklasse waren te welvarend om in aanmerking te komen voor sociale huurwoningen of hadden te weinig geld om huizen tegen marktconforme prijzen te betalen. Om dit aan te pakken, bood het programma ontwikkelaars hypotheken tegen een lage rente die tot 95 procent van de projectkosten dekten, doorlopende belastingvoordelen op onroerend goed om de exploitatiekosten te verlagen, en af en toe een kant-en-klaar terrein dat werd aangelegd met federale stadsvernieuwingsfondsen – in ruil voor wat Het zou gaan om permanent betaalbare woningen en een beperking van de winsten van ontwikkelaars.
Dit programma financierde de oprichting van 420 projecten met meer dan 165.000 appartementen in de staat, waarvan 140.000 in New York City. Ongeveer de helft van die stadswoningen had de vorm van een coöperatie met beperkte aandelen: appartementencomplexen die gezamenlijk eigendom waren van hun bewoners en buiten de speculatieve vastgoedmarkt werden gehouden door strikte formules die de verkoopwaarde beperkten en de betaalbaarheid van de huizen probeerden te behouden. voor toekomstige generaties.
Vandaag heeft de senaat van de staat 250 miljoen dollar voorgesteld voor de oprichting van een New York Housing Opportunity Corporation, ter financiering van een vergelijkbare mix van nieuwe, betaalbare huurwoningen en coöperaties op staatsgrond. Ondertussen heeft de staatsvergadering 500 miljoen dollar gereserveerd voor Foundations for Futures, een plan om Mitchell-Lama-achtige coöperaties met beperkte aandelen te financieren.
Details van deze voorstellen zijn voorlopig schaars. Maar zoals we weten, is dat waar de duivel verblijft. Het is niet genoeg om alleen maar Mitchell-Lama op te roepen; deze voorstellen moeten ervan leren. De meest cruciale les is ervoor te zorgen dat woningen die op grond van deze voorstellen worden gebouwd, voor altijd betaalbaar blijven voor mensen met lage en middeninkomens.
Senator Brian Kavanagh, die als voorzitter van de huisvestingscommissie van de senaat een van de belangrijkste financiers van het plan is, bevestigde dat dit de bedoeling was – maar dat was ook de bedoeling bij de oorspronkelijke Mitchell-Lama. Een controversiële wetswijziging uit 1959, bedoeld om de bouw van meer huurwoningen te stimuleren, introduceerde uiteindelijk de mogelijkheid van ‘privatisering’ voor gebouwen in het programma, wat sindsdien heeft geleid tot een enorm verlies aan betaalbare huurwoningen en een existentiële bedreiging voor de coöperaties, omdat sommige bewoners hun door de overheid gesubsidieerde huis willen verzilveren voor wat een Zillow-scrollende koper ook maar zal betalen.
Toezeggingen zoals die van Kavanagh kunnen tijdens het begrotingsproces worden weggewuifd, en wetten kunnen veranderen. De belofte van echte sociale huisvesting moet niet alleen worden ingebouwd in de wet, een financiële termsheet of een eigendomsakte, maar moet ook worden verweven in het bestuur – op staats- en stadsniveau en binnen de woongemeenschappen zelf.
Als huisvestingsdeskundige en onderzoeker heb ik de afgelopen tien jaar de privatiseringsgevechten binnen Mitchell-Lama-coöperaties gevolgd. Ik heb gemerkt dat het uit de markt houden van zulke gedecommodificeerde woningen – woningen die gewaardeerd worden als een woning en niet als een bezit waar je het meeste geld mee kunt verdienen – evenzeer een sociale als een financiële uitdaging is. De staat en de stad hebben onlangs bewonderenswaardige vooruitgang geboekt door de privatisering moeilijker te maken en meer geld beschikbaar te stellen voor fysiek onderhoud in Mitchell-Lamas, dit laatste in ruil voor nog eens vijftien tot dertig jaar in het programma te blijven. Dit neemt de privatisering tijdelijk van tafel en zorgt ervoor dat Mitchell-Lama’s inkomens-, huur- en verkoopbeperkingen deze huizen voorlopig toegankelijk houden voor de New Yorkers uit de arbeidersklasse.
Deze inspanningen kunnen echter de aantrekkingskracht van winst die dergelijke betaalbare woningen bedreigt niet volledig doven: het feit dat iemand die in de jaren zeventig voor slechts $3.000 een coöperatie heeft gekocht, als zijn coöperatie zou worden geprivatiseerd, deze zou kunnen verkopen. hun aandeel bedraagt vandaag ruim $ 1 miljoen. Om dit tegen te gaan, is een ander soort ondersteuning nodig. We hebben politieke educatie nodig om een cultuur van coöperatief leven, sociale huisvesting en beheer van publieke goederen bij de bewoners-eigenaren van coöperaties bij te brengen.
Om de coöperaties te behouden hebben we ook bredere sociale programma’s nodig om bewoners te ondersteunen bij het realiseren van de grote voordelen van een veilig, stabiel en betaalbaar huis, zodat zij kunnen inkopen voor het behoud ervan op de lange termijn – waaronder hoogwaardige, betaalbare ouderenzorg die kunnen oudere medewerkers in hun huizen houden, terwijl ze die huizen beschermen tegen de impuls om een publiek goed te stelen om in een sociale basisbehoefte te kunnen voorzien. En we hebben een politieke beweging nodig op stad- en staatsniveau die zich fel inzet voor de principes van gedecommodificeerde huisvesting en die bereid is de onvermijdelijke impulsen voor privatisering te bestrijden. Zonder deze zijn de heersende winden van commodificatie sterk genoeg om zelfs in de best gebouwde structuren binnen te dringen.
Mitchell-Lama 2.0 en andere programma’s om het woningaanbod te stimuleren kunnen op zichzelf niet onze grotere woningcrises oplossen. We moeten de betaalbare woningen die we al hebben behouden, waaronder de bestaande Mitchell-Lama’s, omdat ze te maken krijgen met bedreigingen van investeerders, bewoners en zelfs de huisvestingsagentschappen die belast zijn met de bescherming ervan. We moeten wetgeving voor goede doelen aannemen om ervoor te zorgen dat huurders niet willekeurig uit hun huizen worden gezet. En we hebben strengere huurwetten nodig om een einde te maken aan gelegaliseerde prijsopdrijving. Kortom, we moeten huizen hun ware doel teruggeven als woonruimte, en niet als bezittingen voor winst.
Het voorstel om Mitchell-Lama terug te brengen is welkom. Maar de staat zou er goed aan doen zich verder te laten inspireren door de schaal en principes van ambitieuzere initiatieven op het gebied van de sociale huisvesting die onlangs zijn voorgesteld en ondersteund door zijn progressieve wetgevers: bijvoorbeeld het wetsvoorstel van Emily Gallagher, lid van de socialistische staatsvergadering, om een Social Housing Development Authority met diepere zakken op te richten. en een bredere opdracht dan alleen het financieren van woningen op staatsgrond. Wetgevers kunnen ook kijken naar het Community Land Act-pakket dat vorig jaar aan de gemeenteraad van New York is voorgelegd en dat onder andere huurders en bepaalde gemeenschapsgroepen een voorsprong zou geven bij de aankoop van hun gebouwen, of die in hun buurt, als ze gaan verhuizen. te koop.
De realisatie van deze ideeën is mogelijk in de niet al te verre toekomst. Op de korte termijn moet de staat zich concentreren op het doorbreken van de cyclus van passiviteit bij het bieden van betaalbare, hoogwaardige huisvesting voor de New Yorkse arbeidersklasse. Mitchell Lama 2.0 is, als er goed gehoor aan wordt gegeven aan de lessen van 1.0, een begin – of beter gezegd, een voortzetting van het beste huisvestingsbeleid van New York. Een terugkeer naar deze traditie van grootschalige sociale woningbouw kan niet belangrijker zijn.
Bron: jacobin.com
