Stel je dit eens voor. Jij en vier vrienden vragen je aan om een appartement met drie slaapkamers te huren. Je weet dat het druk zal zijn, maar het is de enige veilige en betaalbare plek in jouw omgeving waar genoeg ruimte is voor jullie allemaal. U bent de enige aanvrager en voldoet aan alle inkomenscriteria. Maar de huisbaas wijst je af. Wat geeft?
Voor veel huurders is deze situatie maar al te bekend. Dit is gedeeltelijk te wijten aan wetten die het aantal niet-verwante mensen beperken dat samen kan leven, ook wel bekend als de limieten voor de residentiële bezetting. Deze wetten klinken alledaags, maar ze hebben een lange en smerige geschiedenis van gebruik om huisvestingsmogelijkheden te ontzeggen aan raciale minderheden en de minder welvarenden, onder het mom van volksgezondheid en veiligheid.
Tegenwoordig zeggen sommige verhuurders dat ze de wetten steunen omdat ze de slijtage van hun huurwoningen helpen verminderen. Er zijn ook stadsambtenaren die zeggen dat ze de wetten leuk vinden omdat ze het verkeer verminderen.
Maar het tij lijkt te keren nu een aantal rijke gemeenten – van Boulder, Colorado, tot Austin, Texas – stappen hebben ondernomen om een einde te maken aan deze bezettingsbeperkingen. Dit gebeurt in een tijd waarin veel steden hun dichtheid willen vergroten om meer betaalbare huisvestingsmogelijkheden te bieden en de gevolgen van de klimaatverandering te bestrijden.
“Er schuilt angst in deze wetten”, zegt Manny Rutinel, vertegenwoordiger van de staat Colorado, die wetgeving ondersteunt om bezettingslimieten in bepaalde gevallen te verbieden. “We willen mensen de kans geven zich veilig te voelen in hun huis, het gevoel te hebben dat ze de wet niet overtreden alleen maar omdat ze bij vrienden of verre familieleden wonen.”
Beperkingen op de bezetting van woningen zijn een hervorming uit het progressieve tijdperk die steden het recht gaf om via bestemmingsverordeningen toezicht te houden op het aantal mensen dat in elk huis woonde. De redenering achter het idee was aanvankelijk om de verspreiding van infectieziekten te beperken, maar sommige geleerden zeggen dat dit een hondenfluit was die bedoeld was om buurtintegratie te voorkomen.
Een van de aannames die ten grondslag liggen aan het beleid inzake bezettingsbeperkingen is dat huishoudens met lagere inkomens het meest waarschijnlijk zullen verdubbelen met een ander gezin. Omdat deze huishoudens ook vaker gekleurde huishoudens zijn, kan het afdwingen van bezettingsbeperkingen de economische en raciale segregatie in stand houden of verergeren. Het beleid richt zich ook effectief op leden van etnische en culturele groepen die waarschijnlijk in huishoudens met meerdere generaties leven (waaronder veel Aziaten, Latino’s en katholieken).
De meest gebruikelijke bezettingslimiet voor woningen is de norm van twee personen per slaapkamer die het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling in de jaren zeventig voor zijn sociale woningen heeft vastgesteld. Veel steden hebben bestemmingsverordeningen met dezelfde limiet, hoewel de wetten vaker voorkomen in voorstedelijke en stedelijke gebieden dan op het platteland.
Tim Iglesias, emeritus hoogleraar aan de rechtenfaculteit van de Universiteit van San Francisco, betoogde in een artikel dat “de rechtvaardigingen voor de norm van twee personen per slaapkamer zwak zijn” en in strijd zouden kunnen zijn met de federale wetten op het gebied van eerlijke huisvesting. “Niet alleen is de dominante status van de standaard voor twee personen per slaapkamer grotendeels verborgen gebleven, maar tot nu toe heeft niemand de frequente discriminerende effecten ervan op gezinnen aangetoond”, schreef Iglesias.
Een discriminerend effect van de bezettingslimieten is dat het beleid gezinnen met kinderen kan uitsluiten van bepaalde huurwoningen. Iglesias merkte op dat gezinnen met kinderen tien keer zo vaak in aanraking komen met de bezettingslimieten als huishoudens zonder kinderen. Hij ontdekte dat dit het geval was in drieënveertig staten.
Naast het discriminerende effect van de wet beperken de bezettingslimieten ook het beschikbare aanbod van betaalbare woningen, zonder dat steden verplicht worden nieuwe huizen te bouwen. Alleen al in Colorado zijn er ongeveer twintig steden met bezettingslimieten, waaronder Fort Collins, Aurora en Littleton. Elk van deze steden heeft een zogenaamde “U+2” bezettingslimiet, wat betekent dat slechts drie niet-verwante mensen samen in een huis kunnen wonen.
Kimberly Carracedo, hoofdorganisator van New Era Colorado, een non-profitorganisatie die progressieve jongeren leert hoe ze deel kunnen nemen aan het politieke proces, vertelde de Algemene Vergadering van Colorado in januari dat de bezettingslimiet in Fort Collins één van de redenen was dat het voor haar zo moeilijk was om een betaalbare huur toen ze eerstejaarsstudent was aan de Colorado State University. Carracedo zei dat ze dezelfde zorgelijke blik op de gezichten van nieuwe studenten ziet als ze horen dat de stad een beperking kan vormen voor waar zij en haar vrienden wonen.
De wetten beperken ook de huisvestingsmogelijkheden voor huishoudens met meerdere generaties, vooral voor de Latino-gemeenschap op het platteland van Colorado, aldus Kayla Frawley, beleidsdirecteur bij Voces Unidas, een non-profit organisatie die beleidsbehartiging behartigt. Frawley zei dat het beëindigen van het gebruik van bezettingslimieten nieuwe huisvestingsmogelijkheden zou openen voor Latino-huishoudens in Colorado in een tijd waarin meer dan 66 procent van die huishoudens vorig jaar een huurverhoging ervoer, zei ze.
“Beperkte woningvoorraad, lange wachtlijsten en onrealistische maandelijkse prijzen voor huurwoningen zorgen ervoor dat werkende Latino’s regelmatig uit de markt worden gedrukt, waardoor ze vaak in verschillende provincies moeten wonen en werken of meerdere generaties en meerdere families onder één dak moeten leven”, zegt Frawley. toegevoegd.
Deze problemen beperken zich niet tot Colorado. Huurders in Austin, Texas, vertelden de gemeenteraad dat ze met soortgelijke uitdagingen werden geconfronteerd voordat de instantie in juni 2023 stemde om een einde te maken aan de op bestemmingsplannen gebaseerde limiet voor het aantal niet-verwante mensen dat samen kan leven. Gemeenschappelijke impact gerapporteerd. Maar Austin liet verordeningen van kracht die de stad in staat stellen bezettingslimieten af te dwingen om gezondheids- en veiligheidsredenen.
De wetgevers van de staat Washington hebben in 2020 een wetsvoorstel aangenomen dat ook op bestemmingsplannen gebaseerde bezettingslimieten verbood. De Rental Housing Association of Washington zei in een blogpost dat de wet nog steeds kan worden gehandhaafd door middel van bouwvoorschriften zoals belasting van septische systemen of om redenen van de volksgezondheid.
Het beëindigen van het gebruik van deze wetten is steeds belangrijker geworden, omdat veel huurdershuishoudens te maken krijgen met aanzienlijke financiële spanningen als gevolg van de hoge huisvestingskosten. Ongeveer de helft van alle huurdershuishoudens in de Verenigde Staten, of grofweg 22,4 miljoen huishoudens in totaal, wordt als belastend beschouwd, wat betekent dat ze meer dan de aanbevolen 30 procent van hun inkomen aan huur en nutsvoorzieningen betalen, volgens gegevens uit januari 2024 van Harvard’s Joint Centrum voor Huisvestingsstudies. Dat cijfer is sinds het begin van de pandemie met ruim twee miljoen gestegen.
Maar het uitbreiden of afschaffen van de bezettingslimietwetten is een uitdaging gebleken. In 2021 werd Denver een van de eerste steden in Colorado die de bezettingslimiet verhoogde van twee niet-verwante personen naar vijf. Het breidde zich ook uit waar gemeenschapscorrectiefaciliteiten en opvanghuizen konden opereren.
Beleid dat de bezettingslimieten van woningen tenietdoet, wordt grotendeels gesteund door voorstanders van betaalbare huisvesting en organisaties voor huurdersrechten. De groepen beweren dat het beëindigen van het beleid een effectieve manier is om lokale betaalbaarheidsproblemen aan te pakken. Verhuurders en welvarende bewoners hebben er echter over het algemeen voor gepleit om het beleid inzake bezettingsbeperkingen te handhaven. Ze beweren dat de wetten het lokale verkeer laag houden en de levenskwaliteit in eengezinswijken verbeteren.
Maar de inspanningen om de bezettingslimieten voor woningen af te schaffen werpen in ieder geval in sommige gevallen vruchten af. De planningsafdeling van Denver vertelde de gemeenteraad in 2022 bijvoorbeeld dat de wet resulteerde in een afname van 41 procent in woonklachten. Axios gerapporteerd.
“Door dichtere woonomstandigheden aan te moedigen, bevorderen we een efficiënter gebruik van onze huisvesting en hulpbronnen. Dit betekent een lager energie-, land- en waterverbruik per hoofd van de bevolking en een kleinere ecologische voetafdruk voor onze staat”, aldus Rutinel.
Bron: jacobin.com
