Markten, niet migranten, braken het huisvestingssysteem van Australië

Het wordt algemeen erkend dat Australië zich in een epische huisvestingscrisis bevindt.

Huurprijzen in hoofdsteden zijn met gemiddeld 12 procent gestegen, of $ 3.200, in een jaar tijd – de grootste stijging sinds er records zijn bijgehouden. De leegstandspercentages zijn historisch laag, waardoor aanvragers gedwongen worden tot kostbare biedingsoorlogen over afbrokkelende eigendommen. Voor degenen die bezuinigen en sparen voor het voorrecht hun ziel aan een bank te verhypothekeren, is het niet veel beter. Het gemiddelde huishouden geeft nu meer uit dan 42 procent van zijn wekelijkse inkomen om een ​​nieuwe lening af te lossen – bijna de helft van hun inkomen om een ​​dak boven hun hoofd te houden.

In een beweging die niemand schokte, heeft Peter Dutton, de politieman uit Queensland die nu liberaal is geworden, besloten dat de nieuw aangekomen migranten de schuldige zijn. Zijn doel is om woede over inflatie en huisvestingskosten af ​​te leiden naar de zogenaamd “enorme” toename van immigratie door de regering. Het idee dat we de “grootste migratiegolf in de geschiedenis van ons land” hebben meegemaakt, kwam voor het eerst naar voren in zijn toespraak over de begroting. Het is sindsdien herhaald door een reeks woordvoerders van de liberale partij. Hoewel Dutton voorzichtig is met zijn woorden, is de duidelijke implicatie dat immigratie de oorzaak is van de crisis in huisvesting, gezondheidszorg en andere openbare diensten.

Deze giftige interventie had een onmiddellijke impact. Dagen na de toespraak van Dutton werden neonazi’s geïnspireerd om een ​​anti-immigratieprotest te organiseren in Melbourne. Om niet achter te blijven, hekelde de libertaire tech-CEO Matt Barrie een paar dagen later hysterisch de komst van een “Canberra-sized armada” aan de Australische kusten.

De logica van het argument kan, voor veel mensen, intuïtief juist lijken: er zijn momenteel duidelijk niet genoeg woningen op de markt, het stadsverkeer is vreselijk en het leven wordt over het algemeen moeilijker. Dus waarom zou je het aantal mensen dat strijden om toch al schaarse woonruimte nog vergroten?

Ten minste één opiniepeiling suggereert dat een meerderheid, 60 procent, van de mensen het erover eens is dat er een pauze moet worden ingelast bij de immigratie totdat de infrastructuur van Australië de bestaande tekorten aanpakt. Dat de peiling is gemaakt in opdracht van het extreemrechtse Institute of Public Affairs zou de data een zekere vooringenomenheid kunnen geven, maar hoe dan ook, er is een hele grote groep mensen die er zo over denkt.

Maar het argument gaat niet op.

Ten eerste vertegenwoordigen nieuwe migranten een klein deel van de vraag naar stedelijke hulpbronnen. De netto jaarlijkse immigratie van Australië in 2022, dat wil zeggen aankomsten minus vertrekken, bedroeg 387.000 mensen. Iets meer dan de helft van hen vestigde zich in Melbourne en Sydney, elk ongeveer 100.000, of ongeveer 2 procent van de ongeveer 5 miljoen inwoners van elke stad. Het is nauwelijks een wereldschokkende groei.

En ondanks de alarmerende retoriek van Dutton zijn de huidige migratiecijfers verre van uitzonderlijk. Migratie voegt momenteel elk jaar ongeveer 1,5 procent toe aan de Australische bevolking, wat minder is dan ergens tussen 1948 en 1973 werd geregistreerd. Om hetzelfde aandeel te bereiken als in die jaren – 2,2 procent groei – zou de netto migratie moeten stijgen tot bijna 600.000 per jaar en blijft in absolute termen gedurende twee decennia stijgen.

Als migratie een sleutelfactor was voor het ondermijnen van de levensstandaard van de arbeidersklasse, dan hadden de naoorlogse jaren een tijdperk van lijden en verdriet moeten zijn. Maar de levensstandaard groeide in de loop van de periode sterk. Veel deelstaatregeringen voerden huurcontroles in die tot in de jaren zestig duurden. Premier Ben Chifley experimenteerde zelfs met een nationale prijsstop.

Er is geen reden waarom dergelijke maatregelen, of iets veel beters, vandaag niet zouden kunnen worden uitgevoerd. Er zou genoeg huisvesting en werk zijn voor iedereen. Bij gebrek aan goede planning en overheidsinvesteringen om iedereen onderdak te geven, zijn migranten een makkelijke zondebok. Maar we moeten onze ogen gericht houden op de mensen die echt verantwoordelijk zijn voor onze woonellende: de rijken.

Neem de schande die ‘negative gearing’ is, een maatregel die vastgoedbeleggers in staat stelt om buitengewone belastingbedragen af ​​te schrijven van de ‘kosten’ van het bezit van een tweede, derde of twintigste huis. Hoe rijker u bent en hoe meer eigendommen u heeft, hoe meer belasting u kunt afschrijven. Toch heeft Labour geweigerd om van deze aalmoes af te komen. Evenmin is het van plan om het andere belastingvoordeel af te schaffen: een korting van 50 procent op de belasting die wordt betaald over de winst uit de verkoop van onroerend goed door investeerders.

De gecombineerde kosten van deze twee belastingaftrek werden onlangs door het parlementaire begrotingsbureau geschat op $ 157 miljard in het komende decennium. Dit betekent dat Labour van plan is meer uit te geven aan belastingkredieten voor vermogende investeerders dan aan het bouwen van nieuwe huizen.

Evenmin stelt Labour voor om het aantal huizen dat eigendom kan zijn van dezelfde investeerder te beperken. Uit de meest recente gegevens van de Belastingdienst blijkt dat slechts 2,5 procent van de mensen meer dan één vastgoedbelegging bezit, maar gecombineerd bezit die 2,5 procent meer dan 1,6 miljoen huizen, het huis waarin ze wonen niet meegerekend. Wie zijn deze mensen die de vruchten plukken van de enorme belastingvoordelen van de overheid? Chirurgen, CEO’s, militaire generaals en anderen met hoge inkomens.

Een verbod op het bezit van meer dan één woning zou resulteren in het beschikbaar komen van ruim 3 miljoen woningen. U kunt op zijn minst beginnen door u te richten op de 16 procent van alle vastgoedbeleggingen in Melbourne worden leeg gelaten, volgens het meest recente Speculative Vacancies-rapport van Prosper Australia. Verander die in volkshuisvesting via gedwongen verwerving, en de overheid zou de huisvestingscrisis snel kunnen ombuigen.

Daarover gesproken, de langdurige daling van de overheidsuitgaven voor volkshuisvesting is een van de grootste factoren die bijdragen aan de huidige crisis. Er is een bijna terminale daling van de sociale woningvoorraad, waarvan het meeste is verkocht aan ontwikkelaars of ngo’s. Een rapport uit 2011 van het Australian Housing and Urban Research Institute vond ook een gestage afname van de bouw van sociale woningen in de loop van de tijd. In 1970 bouwden overheden meer dan 17.000 sociale woningen, toen de bevolking van Australië de helft was van wat het nu is. In 2022 waren er slechts 4.000 gebouwd, een cijfer dat de afgelopen twintig jaar min of meer ongewijzigd is gebleven.

Dit heeft de opwaartse druk op de huizenprijzen vergroot door een goedkope optie voor arbeidersgezinnen te elimineren. Het heeft ook de overblijfselen van het openbare systeem zwaar onder druk gezet, waardoor het is veranderd in een vorm van welzijn die alleen beschikbaar is voor de meest wanhopige en kwetsbare mensen in de samenleving.

De sloop van het volkshuisvestingssysteem is een tweeledig proces geweest keuze van de overheid. Maar zelfs als er op particuliere ontwikkelaars wordt vertrouwd om onze huizen te bouwen, zijn er betere manieren om dingen te doen. In veel landen vereist de verplichte zonering dat elke nieuwe ontwikkeling een bepaald deel van de woningen overdraagt ​​aan openbare of sociale huisvestingsmaatschappijen, of een gelijkwaardige heffing betaalt. Dit zorgt ervoor dat de openbare of betaalbare woningvoorraad op peil blijft. Het kost de overheid niets.

Maar hier in het zogenaamde gelukkige land laten de deelstaatregeringen ontwikkelaars bouwen wat ze maar willen, waar ze maar willen, en laten ze betalen wat ze maar willen. In 2018 dreef Victorian Labour een jammerlijk ontoereikende heffing van 1,75 procent op nieuwbouw, maar trok deze binnen twee weken in nadat de ontwikkelaars een sissende aanval hadden gegooid.

Samen met de bodemloze bouwnormen zorgt dit beleid ervoor dat de woningen die gebouwd worden duur, inefficiënt en van slechte kwaliteit zijn. In de afgelopen decennia zijn er tal van nieuwe buitenwijken ontstaan ​​aan de rand van de hoofdstad, meestal ellendige plekken met heerlijk klinkende namen. Zeker, de kopers konden geen openbaar vervoer, bibliotheken, winkels, gezondheidsdiensten, fatsoenlijke doorgangswegen of andere dergelijke trivialiteiten verwachten. Maar als ze hun ogen heel goed zouden sluiten, zouden ze bijna kunnen doen alsof ze de Australische droom leefden.

Zelfs de ontwikkelaars beginnen eronder te lijden. De woningbouwsector registreert een recordaantal faillissementen. De hausse op de huizenmarkt was gebaseerd op goedkoop geld, dus het besluit van de Reserve Bank om de rentetarieven met 4 procent te verhogen, heeft het oude model onwerkbaar gemaakt. Nieuwe bouwvergunningen zijn nu gedaald tot een 11-jaar laaggedreven door prijsonzekerheid en hogere krediet- en materiaalkosten voor bouwers.

Op het moment dat Australië meer woningen nodig heeft, verminderen de kapitalisten – en de regeringen die hen dienen – het aantal nieuwbouwwoningen. Het is dus de markt, niet het immigratieniveau, die de komende jaren tekorten en hogere prijzen vasthoudt.

Gezien de omvang van de crisis is Labour gedwongen te reageren. Maar de ‘oplossingen’ ervan zijn het papier niet waard waarop ze geschreven zijn. Het huisvestingsfonds van $ 10 miljard is daar een goed voorbeeld van. Het eigen best-case scenario voorspelt de komende tien jaar 2.000 extra woningen per jaar. Tone Wheeler, voorzitter van de Australian Architectural Association, suggereert dat de figuur moet zijn dichter bij de 50.000. In een zeldzame blijk van verzet hebben de Groenen terecht aangedrongen op substantiëlere maatregelen, maar Labour blijft onbewogen en kondigt een afzonderlijke overeenkomst voor het versnellen van sociale huisvesting aan met de staten ter waarde van een schamele $ 2 miljard.

Alles wat doorgaat voor huisvestingsbeleid komt eigenlijk neer op het geven van aalmoezen aan particuliere ontwikkelaars. Federale penningmeester Jim Chalmers zorgt voor belastingverlagingen om institutionele beleggers ertoe te brengen meer appartementen te bouwen. Victoria’s Dan Andrews stelt voor om ontwikkelingsbeslissingen uit de handen van lokale raden te nemen om goedkeuringen te versnellen. Dat is code om ontwikkelaars te helpen de erbarmelijke minimumnormen die al bestaan ​​te omzeilen.

Het idee om zegelrecht te vervangen door een vlakke grondbelasting is ook geopperd door figuren aan beide kanten van de politiek. Een stap in deze richting zou de arbeidersklasse verwoesten, die buiten hun schuld toevallig in gebieden wonen waar de huizenprijzen de pan uit rijzen. Een belasting op de huidige waarde van hun eigendommen is ontworpen om ze uit hun huizen en gemeenschappen te verdrijven om plaats te maken voor gentrifiers.

Het zou inmiddels duidelijk moeten zijn dat de ontwikkelaarsvriendelijke maatregelen van Labour de huisvestingscrisis niet zullen aanpakken. Als de situatie voortduurt, is er alle reden om te verwachten dat de rechtervleugel de immigratie blijft stimuleren als een middel om af te wijken van de werkelijke oorzaken van de huidige puinhoop.

We hebben een totale transformatie nodig in de manier waarop huisvesting wordt aangeboden. Het huidige systeem stelt een kleine minderheid in staat zichzelf te verrijken, terwijl de meerderheid vastzit in een leven vol stress en onzekerheid. Dit moet worden geschrapt ten gunste van een model dat volkshuisvesting beschouwt als een sociaal goed dat voor iedereen moet worden gegarandeerd.