De afgelopen weken is er in de media ophef ontstaan over de weigering van de Groenen om het Housing Australia Future Fund te steunen (HAFF), het belangrijkste huisvestingsbeleid van Labour. De ALP heeft venijnige aanvallen gelanceerd op de Groenen en hun huisvestingswoordvoerder Max Chandler-Mathers, waarbij senator Penny Wong hem ervan beschuldigt “prioriteit te geven aan media-aandacht” en suggereert dat zijn “ego belangrijker is dan huisvesting voor vrouwen die op de vlucht zijn voor huiselijk geweld en oudere vrouwen die het risico lopen dakloos te worden”.
De Groenen hebben gelijk dat ze het HAFF blokkeren. Er staat niets in het wetsvoorstel dat de huisvestingscrisis die het land momenteel in zijn greep houdt, substantieel zal verlichten.
Bij de aankondiging van het beleid beweerde premier Anthony Albanese dat het HAFF in vijf jaar $ 10 miljard zal opleveren voor 30.000 betaalbare woningen. Maar volgens het Australian Institute of Health and Welfare staan er momenteel meer dan 160.000 mensen op de wachtlijst voor volkshuisvesting. Het Australian Housing and Urban Research Institute berekende dat er tegen 2036 727.300 extra woningen moeten worden gebouwd om aan de vraag naar sociale woningen te voldoen. De Albanese belofte van 6.000 woningen per jaar komt nauwelijks aan de oppervlakte.
Het is niet ongebruikelijk dat de overheid grote hoeveelheden volkshuisvesting bouwt. Zoals de Groenen aangeven in hun afwijkend rapport over het HAFF: “Als de federale regering de bouwcijfers van de sociale woningbouw in de jaren zestig zou evenaren, dan zou de regering in de komende vijf jaar 150.000 sociale woningen bouwen”. Onder de liberale regering van Robert Menzies van 1949–1966 was 15 procent van alle nieuwe woningvoorraad volkshuisvesting in staatseigendom.
Labour heeft $ 10 miljard beloofd voor betaalbare huisvesting, maar niet als directe financiering. In plaats daarvan zal dat geld worden toegewezen aan het Future Fund, een investeringsfonds in staatseigendom dat is opgericht door de liberale regering van John Howard. Geld wordt alleen toegewezen voor huisvestingssubsidies wanneer het fonds dividenden op de investering terugkrijgt.
Overheidsfinanciering voor huisvesting mag niet afhankelijk zijn van de volatiliteit van de aandelenmarkt. Die $ 10 miljard zou beter kunnen worden besteed aan het onmiddellijk uitbreiden van volkshuisvesting, dan aan het gokken van overheidsgeld. In 2022 zal de toekomstig fonds rapporteerde een nettoverlies van 3,7 procent op zijn investeringen. In zijn oorspronkelijke vorm vereiste de HAFF-rekening geen jaarlijkse minimumbesteding, dus bij verlies zou er geen cent aan huisvesting zijn uitgegeven.
Na druk van de Groenen over het gebrek aan gegarandeerde financieringsvoorzieningen, wijzigde Labour het HAFF om in plaats daarvan het jaarlijkse bestedingsplafond van $ 500 miljoen tot een minimale besteding te maken. Toch zal $ 500 miljoen per jaar niet ver gaan. Op basis van dit cijfer Jeetje projecten dat het HAFF in vijf jaar tijd 14.000 woningen mag bouwen. Erger nog, de Schattingen van het Grattan Institute dat elke sociale woning ongeveer $ 300.000 kost; volgens dit cijfer zou het HAFF in vijf jaar tijd ongeveer 8.000 woningen opleveren. Kortom, de beloofde 30.000 huizen van Albanezen over vijf jaar zijn niet gegarandeerd.
De HAFF-wetgeving schetst dat subsidies zullen worden toegekend voor “acute huisvestingsbehoeften, sociale en betaalbare huisvesting”. Dit is niet hetzelfde als volkshuisvesting, die wordt gebouwd en beheerd door de overheid. Sociale en betaalbare woningen kunnen nog steeds worden geëxploiteerd door particuliere ontwikkelaars, waardoor huurders kwetsbaar worden voor de markt.
In het geval van “betaalbare huisvesting” is de huur beperkt tot slechts 20 procent onder de marktprijs. Volgens de laatste zijn de nationale huurprijzen voor eenheden het afgelopen jaar met maar liefst 26 procent gestegen Domeinhuurrapportdus huizen die tegenwoordig als ‘betaalbaar’ worden beschouwd, waren de onbereikbaar dure huizen van twaalf maanden geleden.
In plaats van hun sociale woningvoorraad uit te breiden, hebben deelstaatregeringen bestaande woningen gesloopt en het land overgedragen aan particuliere ontwikkelaars om sociale woningen te bouwen. Dit gaat gebeuren met de afbraak van het Waterloo Estate in NSW, het grootste volkshuisvestingscomplex van het land. Het HAFF van Labour is een verdere aanval op het idee dat regeringen moeten zorgen voor veilige sociale huisvesting voor degenen die dat nodig hebben.
De Groenen hebben deze wetgeving terecht geblokkeerd, bewerend dat het de huisvestingscrisis zal verergeren en niets zal doen voor huurders. De Groenen eisen een directe investering van 2,5 miljard dollar per jaar in sociale en betaalbare huisvesting (minder dan hun aanvankelijke vraag van 5 miljard dollar), en 1,6 miljard dollar om een nationale huurstop te coördineren.
Labour heeft onlangs een petitie gelanceerd met de titel “Stop de Groenen die betaalbare huizen blokkeren”, waarin wordt beweerd dat elke dag dat hun wetgeving wordt uitgesteld, $ 1,3 miljoen minder wordt uitgegeven aan betaalbare huizen. De regering heeft huurplafonds uitgesloten door te beweren dat ze de woningbouw zullen ontmoedigen, door woningaanbod de schuld te geven als het belangrijkste probleem dat de betaalbaarheid beïnvloedt en door hand-outs aan ontwikkelaars als oplossing voor te stellen.
De laatste volkstelling gaf aan dat in 2021 meer dan 1 miljoen panden leeg stonden in heel Australië. Dit betekent dat ongeveer een op de tien Australische huizen leeg staat, waardoor de voorraad op de huurmarkt kunstmatig wordt verkleind. De huizencrisis is een probleem van een op winst gericht marktmodel, niet een gebrek aan aanbod. In het beste geval levert het HAFF nauwelijks geld voor huisvesting. In het slechtste geval zal het zelfs nog meer financiering en openbare grond uitdelen aan particuliere ontwikkelaars voor geprivatiseerde woningen.
Labour zou gemakkelijk onmiddellijke oplossingen kunnen bieden voor echt betaalbare woningen, aangezien ze federaal aan de macht zijn en in elke staat en territorium behalve Tasmanië. Ze zouden beleid kunnen voeren om verrassende huurverhogingen om te keren en vervolgens te voorkomen, verdere bescherming voor huurders en een onmiddellijke injectie van middelen voor volkshuisvesting met huurplafond op basis van inkomen. Een 2021 parlementaire commissie betaalbaarheid van woningen ontdekte dat er de komende twintig jaar $ 290 miljard nodig zou zijn om het tekort aan betaalbare woningen aan te pakken. De federale overheid zou die financiering in slechts tien jaar kunnen inhalen als ze afzien van de belastingverlagingen van fase drie, die naar verwachting 313 miljard dollar zullen kosten.
De huisvestingsvoorstellen van de Groenen schetsen geen volledig beeld van wat er moet gebeuren om de crisis volledig aan te pakken, maar ze zijn een begin. Dat ze zichzelf hebben gepositioneerd als een obstakel voor het HAFF is een stap voorwaarts voor de publieke discussie over huisvesting in Australië. Ze zijn er ook in geslaagd om enkele kleine concessies uit Labour te halen (de minimale besteding van $ 500 miljoen en een onmiddellijke injectie van maximaal $ 2 miljard aan huisvestingsfinanciering voor de staten). Als de Groenen het beleid hadden doorgezet, zoals ze deden met de wet op de klimaatverandering van Labour uit 2022, zou de Albanese regering een “historische investering” in huisvesting hebben doorgevoerd en zou het onderwerp van hun takenlijst zijn afgevinkt, terwijl miljoenen nog steeds worstelen met hogere kosten.
Dit land heeft een grondige herziening van de hele huisvestingssector nodig om de belangen van de verhuurders, banken en projectontwikkelaars te overschaduwen en in plaats daarvan gewone mensen op de eerste plaats te zetten. De Albanese regering heeft laten zien daar absoluut niet toe bereid te zijn.
Bron: redflag.org.au